수원지방법원 2025타경1349. 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 254-4 에이동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가 113,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 38,759,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 34.3%까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 “낮은 최저가” 자체가 아니라, 왜 이 가격까지 내려왔는지를 확인하는 데 있습니다.
권리 구조는 단순한 편입니다. 현재 말소기준은 2016.12.09 국민은행 근저당권이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 삼성카드 가압류는 2025.08.01 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 임차인은 없으므로 대항력·우선변제·보증금 인수 이슈는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 현장 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 254-4 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 권대중 (2016.12.09 거래가 93,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 38,759,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 39,232,557원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 승계할 보증금은 없습니다. 1995년 설정된 평화은행 근저당은 2014년 우리은행으로 이전·변경된 뒤 2016.07.06 해지 말소된 흐름으로 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.12.09 국민은행 근저당권이며, 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정도 함께 소멸합니다.
② 임차인·점유 리스크 — 보증금 인수는 없다
| 구분 | 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 인수 보증금 없음 |
| 대항력 | 대항력 있는 임차인 확인 없음 | 해당 없음 |
| 우선변제 | 배당요구 임차인 확인 없음 | 해당 없음 |
| 점유 확인 | 감정평가서상 임대관계 미상 | 현장 확인 필요 |
보증금 인수형 물건은 아닙니다. 따라서 매수인 실질취득가는 현재 최저가와 같은 38,759,000원으로 볼 수 있습니다. 단, 다세대주택은 실제 점유자 확인이 명도 난도를 좌우하므로 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서 원본 및 현장 점검이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,097,662원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사평화은행 | - | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 59,400,000원 | 37,661,338원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,523,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 72,923,154원 중 37,661,338원만 배당되는 구조입니다. 미배당은 35,261,816원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원가톨릭대학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·종교시설·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 남동측에 국도43번이 위치합니다. 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 알,씨조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 4층 401호입니다. 개별난방, 위생·급배수설비, 지상주차장설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며, 토지는 평지의 부정형 다세대주택 건부지입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 광성빌라(라,마,바)는 총 19세대 규모이고, 준공일은 1994.12.20입니다. 소규모·노후 다세대 특성상 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 방문과 점유자 확인을 먼저 해야 합니다.
- 명도 비용. 보증금 인수는 없더라도 실제 점유자가 있으면 인도명령·명도 협의 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 소규모 빌라는 관리 체계가 단지형 아파트보다 약할 수 있으므로 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 환금성 보수화. 총 19세대, 1994년 준공, 3회 유찰이라는 조건을 감안해 단기 매도 목적이라면 응찰가를 낮게 잡아야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본을 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “낮아진 이유”가 중요하다
이 물건은 권리만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 임차인 없음, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 정리라는 구조가 분명합니다. 하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 113,000,000원에서 최저가 38,759,000원까지 내려온 것은 가격 매력인 동시에 시장의 경고입니다. 총 19세대 소규모 다세대, 1994년 준공, 3회 유찰, 채권 미배당 확대라는 조건을 함께 보면 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 환금성은 보수적으로. 실거주 목적이라면 현장 상태와 명도를, 투자 목적이라면 재매각 가능 가격을 먼저 확인해야 할 물건입니다.