울산지방법원 2025타경11582. 울산 동구 동부동 ‘남목그린타워’ 13층 1313호, 전용 54.66㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 박동일은 2011.12.21 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 87,500,000원입니다. 권리분석의 기준은 2015.01.12 설정된 중소기업은행 근저당권 98,400,000원입니다. 그 뒤의 롯데카드 가압류, 경남신용보증재단 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 82,900,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 28,435,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 63,800,000원, 최신 거래는 2025.11의 75,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 44.6% 수준입니다. 다만 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 14.6% 낮아진 흐름이므로, 과거 최고가나 전체 평균만 보고 낙폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 424-1 남목그린타워 13층 1313호 · 울산광역시 동구 옥류로 87 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 54.66㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 박동일 (2011.12.21 소유권이전 · 거래가액 87,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,900,000원 / 28,435,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 68,673,071원 |
| 말소기준 | 2015.01.12 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 98,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 현재 확인 범위에서는 나타나지 않습니다. 다만 감정평가 요항의 임대관계는 ‘미상’으로 기재되어 있어, 실제 입찰 전에는 현장 점유 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
말소기준권리인 2015.01.12 중소기업은행 근저당권 뒤에 2024.07.10 롯데카드 가압류 6,867,051원, 2024.09.03 경남신용보증재단 가압류 16,575,001원, 2025.03.11 국 압류, 2025.04.14 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.12.04 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 한국자산관리공사에 이전되어 2026.01.28 등기됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당권의 승계입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 중
남목그린타워는 187세대, 1993.11.24 사용승인된 아파트입니다. 비교 가능한 전용 54.66㎡ 중심의 최근 거래를 보면 최신 거래는 2025.11 75,000,000원, 최근 12개월 평균은 63,800,000원입니다. 현재 최저가 28,435,000원은 그 평균의 44.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 58.62㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 54.66㎡ | 10 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 54.66㎡ | 9 | 62,000,000원 |
| 2025.02 | 54.66㎡ | 9 | 55,000,000원 |
| 2024.12 | 58.62㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 63,800,000원 |
전체 12건의 단순 평균은 70,166,666원이지만, 2021년 100,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 63,800,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -14.6% 내려와 있어 시장 자체는 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.2% 추정) | - | 911,830원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 98,400,000원 | 27,523,170원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,867,051원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 16,575,001원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 121,842,052원 중 예상배당은 27,523,170원, 미배당액은 94,318,882원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 미배당 — 유찰될수록 채권자 회수액만 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 28,435,000원 | 27,523,170원 | 94,318,882원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,904,500원 | 19,146,219원 | 102,695,833원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 13,933,150원 | 13,282,353원 | 108,559,699원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따라 커지는 미배당은 채권자 측 손실 확대이지, 매수인에게 이전되는 보증금이나 권리 인수액의 증가로 계산된 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물의 13층 1313호입니다.
- 입지. 동부초등학교 북서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 주변에 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지를 아파트 부지로 이용 중이며 주변 가로망 상태는 보통입니다. 공시지가는 939,100원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하천구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 187세대, 1993.11.24 준공 단지이며 최근 거래가격이 53,000,000원부터 75,000,000원까지 형성되어 있습니다. 최근 가격 흐름은 이전 대비 -14.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 현황조사, 현장 점유자를 최종 대조해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 2015.01.12 설정된 중소기업은행 근저당권은 2025.12.04 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전되어 2026.01.28 등기됐습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 과거 100,000,000원 거래까지 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 63,800,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 -14.6% 낮아져 있으므로, 현재 최저가의 큰 할인율과 별개로 향후 매도가격은 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리 상태 확인. 1993.11.24 준공 건물인 만큼 내부 수리상태, 공용부 상태, 관리비 관련 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮다, 변수는 ‘출구’다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.01.12 중소기업은행 근저당권이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 시세와 비교하면 낮습니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 28,435,000원은 최근 12개월 평균 63,800,000원의 44.6%이고 최신 거래 75,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가만 싸 보이는 인수형’이 아니라, 현재 확인된 권리 인수 없이 실제 취득가격 자체가 최근 거래보다 낮은 구조입니다.
다만 단지 최근 거래 추세가 -14.6%이고, 경매 통계도 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%로 나타납니다. 이미 3회 유찰된 만큼 할인율만 보고 판단하기보다 점유, 내부 상태, 관리비, 실제 매수 수요를 확인해 출구 가격을 보수적으로 잡는 것이 핵심입니다. 권리는 양호, 가격은 유리, 환금성은 확인 필요. 이 세 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
