의정부지방법원 2024타경4106. 파주시 다율동 이타워2 5층 514호로, 물건 용도는 근린시설입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 교육연구시설(학원)이고 건물 게시판에는 개인사무실로 표시돼 있어 실제 현황을 별도로 확인해야 합니다. 소유자 장예건이 거래가액 236,698,000원으로 취득한 뒤, 2023년 1월 천현농업협동조합 근저당 156,000,000원과 주식회사이시티 근저당 96,000,000원이 같은 날 설정됐습니다.
말소기준권리는 2023년 1월 20일 천현농업협동조합 근저당입니다. 이후 국·국민건강보험공단·파주시· 파주시청의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 선순위 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 그 이전은 기존 근저당의 순위를 승계하므로 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 해올1길 31, 5층 514호 (다율동, 이타워2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 교육연구시설(학원) · 건물 게시판상 개인사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 업무시설 중 5층 514호 |
| 소유자 | 장예건 (거래가액 236,698,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 79,576,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천현농업협동조합 / 139,835,369원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리
말소기준 이후의 근저당과 압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 79,576,000원으로는 집행비용을 제외한 77,743,632원만 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당은 배당받지 못하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 232,000,000원의 34.3%인 79,576,000원입니다. 절대금액만 보면 감정가에서 크게 내려왔지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 실제 이용표시도 교육연구시설과 개인사무실로 엇갈립니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 174,256,368원 |
| 4회 유찰 시 | 55,703,200원 | 54,300,542원 | 197,699,458원 |
| 5회 유찰 시 | 38,992,240원 | 37,890,380원 | 214,109,620원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,832,368원 |
| 1. 근저당 · 천현농업협동조합 | 156,000,000원 | 77,743,632원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이시티 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 252,000,000원 중 채권자 예상배당은 77,743,632원이며, 미배당액은 174,256,368원입니다. 국세·지방세 등 압류채권이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 등기상 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다율초등학교 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 상업나지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 교육연구시설(학원)이지만 건물 게시판에는 개인사무실로 표시돼 있어 현재 사용 형태와 적법성을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 업무시설로 위생설비, 승강기, 난방, 화재탐지설비와 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30미터 내외 도로와 북서측 약 10미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·파주운정3지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며 공시지가는 2,017,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 포함 여부와 교육연구시설 이용 가능 범위를 관계기관에 재확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았으나, 내부 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 교육연구시설(학원)과 개인사무실 표기가 다른 이유, 현재 영업·점유 상태, 용도변경 필요 여부를 건축물대장과 현장에서 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현황조사서·매각물건명세서·전입 및 사업자등록 점유자료를 대조해 보증금, 점유개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 근린시설 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 이타워2와 인근 근린시설의 최근 매매·임대 사례, 공실 기간, 관리비를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 재검산하세요.
- 담보·환금성 확인. 교육연구시설 또는 사무실로 이용할 때 금융기관 담보평가, 대출 가능 비율과 향후 매도 수요를 사전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 매력은 별개다”
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고, 배당 부족액 174,256,368원이 발생하더라도 현재 산정상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 3회 유찰된 근린시설이고, 공부상 교육연구시설과 현장 표시상 개인사무실이라는 이용상태 차이가 남아 있습니다. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 34.3%만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 재검증. 실제 점유·용도·임대수요·인근 시세를 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
