매력지수 B등급 · 인수 0원·1회 유찰 가격 메리트가 있으나 소형 오피스텔 환금성과 임대관계 미상을 확인해야 함
권리상 매수인 인수액은 0원이고 최근 거래 대비 할인폭이 있으나 14세대 소형 오피스텔로 환금성과 임대관계 확인 필요성이 있어 B 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 인수 부담은 없습니다. 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 최저가는 최근 거래 2억 대비 67.9% 수준입니다. 다만 14세대 규모 오피스텔로 거래층이 얇아 가격만 보고 접근하기보다 환금성과 임대관계를 확인해야 합니다.
감정가
194,000,000원
평가금액
최저가
135,800,000원
1회 유찰
최근 거래
200,000,000원
2022.01
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
울산지방법원 2025타경11760. 울산 남구 신정동 더렉스 13층 1303호 오피스텔입니다. 감정가는 1억9400만원이며 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 1억3580만원입니다. 등기 흐름상 가장 중요한 부분은 권리관계입니다. 근저당은 등기상 이미 말소되었고, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경11760 (강제경매)
소재지
울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 13층1303호
물건종류 / 이용상태
오피스텔 · 업무시설로 이용중
소유자
주식회사신라디앤씨
감정가 / 최저가
194,000,000원 / 135,800,000원
신청채권 / 청구액
정성필 / 205,000,000원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리 이후 압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 근저당권(서부새마을금고)은 등기부상 이미 말소되어 현재 매수인이 부담할 권리로 보이지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
더렉스 동일 면적 기준 확인 거래는 2022년 1건이며 거래금액은 200,000,000원입니다. 현재 최저가는 해당 거래 대비 67.9% 수준으로 계산됩니다.
거래월
전용
층
거래가
2022.01
67.6㎡
9
200,000,000원
평균
67.6㎡
1건
200,000,000원
⚠️ 환금성 확인 필요 더렉스는 총 14세대 규모이며 확인 거래가 1건입니다. 할인 폭은 존재하지만 거래 표본이 적어 낙찰 후 매도 가능성과 임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,701,200원
경매개시결정 · 정성필
205,000,000원
133,098,800원
소유자 교부
-
0원
신청채권 청구액이 매각대금을 초과해 미배당 71,901,200원이 발생하는 구조입니다. 다만 해당 채권 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⛔ 확인할 부분 소형 오피스텔 특성상 거래량과 임대수요가 중요합니다. 임대관계는 미상으로 확인 전 접근이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 울산광역시시청 북측 인근으로 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상20층 건물 중 13층이며 위생·승강기·주차·소방설비 등이 구비되어 있습니다.
환금성. 2018년 준공, 총 14세대 규모로 거래 표본이 적습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 판단. 최근 거래 200,000,000원 대비 최저가 135,800,000원 수준이나 거래 표본은 1건입니다.
임대 확인. 임대관계 미상으로 실제 점유 및 임대차 여부 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 오피스텔 특성상 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 상품성은 따져야 한다”
울산 더렉스 1303호는 권리상 인수 위험이 없는 물건입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가 대비 낮아졌고 최근 확인 거래 대비 할인폭도 있습니다. 다만 소형 오피스텔은 아파트와 달리 거래층이 제한될 수 있으므로 낙찰 전 임대수요와 환금성을 함께 검토하는 것이 핵심입니다.
사건 개요
같은 단지 6건 동시 경매
단지 평균
3.8회 유찰
소재지
울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 13층1303호
법원·사건
울산지방법원
·2025타경11760
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-09 10:00
·133호 법정
물건
더렉스 13층1303호
철근콘크리트구조 67.5964㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
