부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 권리관계는 단순합니다. 다만 최근 12개월 평균 거래가는 96,333,333원, 최신 거래는 95,000,000원이며 최근 추세는 -7.4%입니다. 최저가는 최근 시세 대비 낮지만 노후 단지 환금성까지 함께 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

90,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 12개월 평균

96,333,333원

최근 6건 기준

최저가 ÷ 최근시세

93.4%

평균 대비 낮음

매수인 인수

0원

임차인 없음

울산지방법원 2025타경11804. 양산시 덕계동 덕계경보아파트 에이동 905호 아파트입니다. 소유자는 박규철이며, 말소기준권리는 2009년 5월 21일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2025타경11804
소재지	경상남도 양산시 덕계동 1220 덕계경보아파트 에이동 9층905호
용도 / 이용상태	아파트 · 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실 등
소유자	박규철
감정가 / 최저가	90,000,000원 / 90,000,000원
신청채권자 / 청구	김윤정 / 32,400,000원
매각기일	2026.06.04

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

✅ 권리 판단 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며, 2009년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 시세 기준 판단

동일 단지 경보1 최근 거래를 기준으로 보면 전체 평균 거래가는 100,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.11	83.91㎡	12	95,000,000원
2025.09	83.91㎡	15	127,000,000원
2025.06	79.64㎡	4	93,000,000원
2025.04	83.91㎡	15	80,000,000원
최근 12개월 평균	6건		96,333,333원

최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 93.4% 수준입니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -7.4%로 하락 추세이므로 단순 저가 매수보다 환금성을 고려해야 합니다.

배당 분배 (매각가 90,000,000원)

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 시장 하락 흐름을 반영해야 합니다.

③ 예상 배당표

항목	채권액	배당
집행비용	-	2,020,000원
중소기업은행 근저당 1	24,000,000원	24,000,000원
중소기업은행 근저당 2	17,760,000원	17,760,000원
중소기업은행 근저당 3	12,000,000원	12,000,000원
중소기업은행 근저당 4	8,400,000원	8,400,000원
김윤정 강제경매	32,400,000원	25,820,000원

④ 입지·환금성 메모

입지. 양산시 덕계동 덕계종합상설시장 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 하천 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 동측 인근 시내버스정류장이 소재합니다.
건물. 철근콘크리트조 지하1층 지상15층 아파트이며 9층 905호입니다.
환금성. 경보1은 227세대, 1992년 준공 단지로 거래는 있으나 노후도와 가격 편차를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 이후 권리는 소멸하므로 인수 위험을 다시 확인하세요.
가격 판단. 최근 12개월 평균 96,333,333원과 최신 거래 95,000,000원을 기준으로 입찰가를 검토하세요.
하락 추세. 최근 거래 추세 -7.4%를 감안해 낙찰 후 매도 가능성까지 고려해야 합니다.
점유 확인. 임대관계는 미상이며 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 시장과 함께 봐야 한다”

이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리도 정리되는 안전형 경매입니다. 다만 1992년 준공 단지라는 환금성 요소와 최근 거래 하락 추세를 함께 봐야 합니다. 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만, 좋은 낙찰은 권리뿐 아니라 향후 매도 가능 가격까지 계산한 선택이어야 합니다.

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 하락 추세 속 가격을 봐야 한다 — 덕계경보 905호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

② 시세 비교 — 최근 시세 기준 판단

③ 예상 배당표

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 시장과 함께 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (6장)

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