매력지수 A등급 · 인수 위험 없이 최근 시세 대비 72% 수준의 가격 메리트가 있는 물건
임차인 인수 0원과 말소기준권리 이후 권리 소멸 구조는 안전하지만 선순위 채권 미배당 구조와 환금성을 반영해 A등급으로 판단
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 부담이 없는 권리 정리형 아파트입니다. 1회 유찰 후 최저가는 2.135억으로, 최근 12개월 실거래 평균 2.952억 대비 72.3% 수준입니다. 다만 선순위 근저당권 배당 부족 구조가 있어 권리는 소멸하지만 배당 흐름은 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
305,000,000원 / 213,500,000원
1회 유찰
실거래 평균(최근12개월)
295,214,285원
최근 7건 기준
최저가 ÷ 시세
72.3%
가격 메리트
매수인 인수
0원
임차인 없음
울산지방법원 2025타경11936. 울산 동구 일산동 삼성힐스파크 10층 1001호 아파트입니다. 전용면적은 84.58㎡이며, 소유자는 길유섭입니다. 핵심 권리는 2024년 3월 20일 설정된 용주새마을금고 근저당권으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경11936 (임의경매)
소재지
울산광역시 동구 일산동 456-9 삼성힐스파크 10층1001호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 84.58㎡
소유자
길유섭
감정가 / 최저가
305,000,000원 / 213,500,000원
신청채권 / 청구액
엠씨아이대부주식회사 / 237,907,884원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 확인되지 않으며 매수인이 승계할 권리는 없습니다. 말소기준권리는 2024년 3월 20일 설정된 용주새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입
삼성힐스파크 동일 평형권 실거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 295,214,285원입니다. 현재 최저매각가 213,500,000원은 최근 시세 대비 72.3% 수준으로 가격 여지가 있습니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
83.13㎡
20
295,000,000원
2026.06
83.28㎡
11
302,500,000원
2026.05
83.13㎡
8
280,000,000원
2026.05
83.13㎡
25
299,000,000원
2026.04
83.28㎡
24
295,000,000원
평균
-
12건
297,208,333원
⚠️ 가격 판단 전체 평균 거래가는 297,208,333원이며 최근 12개월 평균은 295,214,285원입니다. 최근 거래 추세는 -1.6%로 약한 하락 흐름입니다. 최저가는 최근 시세 대비 충분한 할인 구간이나, 환금성과 실제 낙찰 경쟁을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,789,000원
을구 14번 근저당권 · 용주새마을금고
264,000,000원
209,711,000원
갑구 4번 가압류 · 울산신용보증재단
9,500,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근12개월 평균 대비 72.3% 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
⛔ 확인 포인트 선순위 근저당권 채권최고액 대비 매각대금 부족으로 후순위 권리는 배당 부족이 발생합니다. 다만 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 울산광역시 동구 일산동 일산초등학교 동측 인근 주거·상가 혼용 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장으로 대중교통 이용이 가능합니다.
환경. 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역이며 아파트 이용 상태입니다.
환금성. 삼성힐스파크 92세대 규모이며 최근 거래는 2.8억~3.1억 수준에서 형성되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 최저가는 최근12개월 평균 대비 할인 구간이나 최근 하락 추세(-1.6%)를 반영해야 합니다.
권리. 용주새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 이후 권리는 소멸합니다.
배당. 후순위 채권 미배당은 발생하지만 매수인 부담으로 전환되지 않습니다.
원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되고 가격은 내려왔다”
이 물건은 임차인 인수 위험 없이 1회 유찰을 거치며 가격 메리트가 형성된 아파트입니다. 최저매각가는 최근12개월 실거래 평균보다 낮고, 권리 구조도 단순합니다. 다만 배당 부족 구조와 지역 환금성을 고려해 적정 입찰가를 설정하는 접근이 필요합니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
울산광역시 동구 일산동 456-9 삼성힐스파크 10층1001호
법원·사건
울산지방법원
·2025타경11936
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-09 10:00
·133호 법정
물건
삼성힐스파크 10층1001호
철근콘크리트구조 84.58㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
울산광역시 동구 일산동 456-9 삼성힐스파크 10층1001호
2025-07-03 11:19
