수원지방법원 2025타경1753. 경기도 화성시 진안동 592-1에 소재한 토지와 건물에 관한 임의경매입니다. 토지는 지목이 주유소용지이고 면적은 985.0㎡이며, 감정평가상 건물은 사무실·창고·화장실 등으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사활주로주유소이고, 신청채권자는 주식회사 하나은행입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 49% 수준이지만, 낙찰가 외에 임차보증금 인수와 매각에서 제외되는 시설을 함께 계산해야 하는 물건입니다.
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력이 있어 보증금 인수 부담이 발생합니다. 둘째, 주유기 일부는 매각 대상에서 제외되므로 매수인이 취득하는 시설의 범위를 정확히 확인해야 합니다. 셋째, 매각물건명세서의 위반건축물 기재와 일부 권리의 말소관계를 입찰 전에 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 592-1 도로명주소: 경기도 화성시 병점구 경기대로 1106 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주유소용지 |
| 토지 면적 / 지목 | 985.0㎡ / 주유소용지 |
| 토지이용상황 | 상업용 · 평지 · 정방형 · 광대로한면 |
| 건물 이용상태 | 사무실, 창고, 화장실 등 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층건 |
| 소유자 | 주식회사활주로주유소 |
| 감정가 / 최저가 | 4,523,120,000원 / 2,216,328,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 1,260,965,152원 |
| 말소기준권리 | 을구 17번 근저당권 · 주식회사 하나은행 · 2024.04.22 설정 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 일부 시설 포함, 주유기 일부 제외 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
말소기준권리는 2024.04.22 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2018.06.29 입주한 임차인은 대항력이 있는 것으로 확인되며, 배당에서 보증금을 회수하지 못하는 것으로 산정되어 매수인 인수 부담이 발생합니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있으나, 모든 부수 권리가 동일하게 처리된다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2억원 인수
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증금과 월 차임이 확인되고, 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 우선변제권은 없는 것으로 산정되어 경매 배당으로 보증금을 회수하지 못하며, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 보증금 | 월 차임 | 권리·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)뉴타운에너지 (이상용) | 90.0000㎡ / 주유소 | 200,000,000원 | 5,000,000원 |
대항력 有
우선변제권 無
보증기관 승계·대위 아님
매수인 인수 추정액 200,000,000원 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인율만으로 저가 판단 금물
현재 최저매각가는 2,216,328,000원으로 감정가의 약 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세나 실제 수익성을 보장하지 않습니다. 이 물건은 대항력 임차보증금 200,000,000원이 매수인 인수로 산정되므로, 현재 회차에서 최저가로 낙찰받는다고 가정해도 실질취득 추정액은 2,416,328,000원입니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4,523,120,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 2,216,328,000원 | 감정가의 약 49% · 2회 유찰 |
| 매수인 인수보증금 | 200,000,000원 | 배당되지 않는 임차보증금 인수 추정액 |
| 현재 회차 실질취득 추정액 | 2,416,328,000원 | 부대비용 제외 |
동일 용도·인근 실거래와 비교할 근거가 없어, 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 주유소용지는 토지와 건물의 상태뿐 아니라 매각에서 제외되는 시설, 실제 운영 가능 여부, 임차관계 및 권리관계가 가격 판단에 함께 반영되어야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 안전합니다.
④ 회차별 미배당 및 매수인 부담
현재 회차의 가정 배당에서는 집행비용과 선순위 하나은행 근저당권 배당 후, 을구 18번 근저당권자인 이보미에게 일부 배당됩니다. 그 뒤의 채권은 배당되지 않는 것으로 산정되어 총 채권 미배당액이 9,438,235,280원입니다. 아래 회차별 미배당액은 제시된 시나리오의 수치를 반영한 것이며, 실제 배당은 확정 채권액과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당액 | 채권 미배당액 | 인수보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,216,328,000원 | 2,191,764,720원 | 9,438,235,280원 | 200,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 1,551,429,600원 | 1,533,515,304원 | 10,096,484,696원 | 200,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 1,086,000,720원 | 1,072,740,713원 | 10,557,259,287원 | 200,000,000원 |
채권자 총 청구액은 11,630,000,000원으로 산정되어 있습니다. 임차보증금 200,000,000원은 위 채권자 배당액에 포함되지 않고, 매수인 인수 부담으로 별도 반영됩니다.
⑤ 매각 대상 시설·건물 상태 — 입찰 전 반드시 확인
감정평가 관련 기재에는 공부와의 차이가 없다고 되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 판넬조 창고 등이 위반건축물로 등재되어 있다고 적혀 있습니다. 두 기재를 함께 확인해야 하며, 위반건축물 관련 부담을 해소된 것으로 전제해서는 안 됩니다.
- 주유기 제외 범위. 주유기 소유권 주장과 매각 제외 범위를 확인하고, 실제로 인수하는 설비의 목록을 확정하세요.
- 제시외 건물·시설. 케노피, 창고, 세차기, 지하저장탱크가 매각 대상에 포함되는지 현장 및 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 위반건축물 기재. 판넬조 창고 등의 위반건축물 등재 내용과 관련 행정상 부담을 확인하세요.
- 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책 제2종구역 및 성장관리권역 등의 기재가 있습니다. 실제 적용 범위와 제한사항을 확인하세요.
- 토지거래허가구역 기재. 감정평가 자료에는 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있습니다. 매각기일과 기간이 다르므로 최신 토지이용계획을 확인하세요.
- 시설·운영 상태. 차량 출입 및 인근 대중교통 여건은 감정평가상 무난한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 주유기 제외에 따른 실제 운영 가능 여부와 인수 시설의 상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 현재 최저가 2,216,328,000원에 임차보증금 인수 추정액 200,000,000원을 더해 2,416,328,000원을 기준으로 검토하세요. 취득 관련 비용과 추가 시설 부담은 별도입니다.
- 임차인 인수 조건. 대항력, 보증금, 배당요구 여부, 확정일자 및 임대차 종료 조건을 확인하세요. 임차보증금 인수액을 0원으로 간주하지 마세요.
- 질권 관련 등기. 을구 18-1번 채권액 960,000,000원 및 을구 18-2번 채권최고액 1,800,000,000원과 관련된 질권의 배당관계·말소 여부를 원본으로 확인하세요.
- 매각 제외 시설. 주유기 2복식 2기와 4복식 3기는 매각에서 제외됩니다. 매각에 포함되는 케노피·창고·세차기·지하저장탱크와 혼동하지 마세요.
- 위반건축물 사항. 매각물건명세서 비고의 위반건축물 등재 내용을 확인하고, 감정평가 관련 기재와 차이가 있는 부분을 해소하세요.
- 배당 원본 확인. 채권최고액과 실제 채권액은 다를 수 있습니다. 하나은행 근저당권의 실제 채권액, 부수 권리, 배당 순위 및 말소 범위를 확인하세요.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 근거가 없는 상태에서는 감정가 대비 49%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 마세요. 유사 용도·인근 거래와 실제 취득 부담을 함께 비교하세요.
맺으며 — 최저가보다 인수·시설·권리 확인이 먼저
이 물건은 감정가 4,523,120,000원에서 현재 최저매각가 2,216,328,000원까지 내려왔지만, 임차보증금 200,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 산정되어 실질취득 추정액은 2,416,328,000원입니다. 여기에 주유기 매각 제외, 위반건축물 기재의 상충, 일부 근저당권부채권 질권의 소멸관계 확인이라는 과제가 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차보증금 인수액과 매각 대상 시설을 확정하고, 등기상 부수 권리의 처리 및 건물 상태를 원본으로 검증하는 것이 먼저입니다. 시세 비교 근거가 확인되기 전까지는 가격 메리트를 단정하지 말고, 실질취득 비용과 권리·시설 위험을 모두 반영해 입찰 여부를 결정해야 합니다.
