수원지방법원 2025타경1753. 경기도 화성시 진안동 592-1, 지목은 주유소용지이고 토지면적은 985.0㎡입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층으로 사무실·창고·화장실 등으로 이용 중이며, 토지와 제시외 케노피·창고·세차기·지하저장탱크가 일괄매각 대상입니다. 감정가는 4,523,120,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 3,166,184,000원입니다.
등기부만 보면 말소기준은 2024.04.22. 접수된 하나은행 근저당권 1,500,000,000원입니다. 과거 설정됐던 외환은행·하나은행·진로·중소기업은행·태안농협의 근저당과 고영열의 전세권은 모두 경매개시 전에 말소됐습니다. 현재 존속하는 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리와 별도로, 2018.06.29.부터 점유한 임차인이 있어 보증금 인수 문제가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점구 진안동 592-1 · 경기도 화성시 병점구 경기대로 1106 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주유소용지 985.0㎡ · 사무실·창고·화장실 등 |
| 토지 현황 | 제1종일반주거지역 · 상업용 · 평지·정방형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사활주로주유소 |
| 감정가 / 최저가 | 4,523,120,000원 / 3,166,184,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,260,965,152원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
주식회사활주로주유소는 2003.01.03. 매매를 원인으로 2003.01.08. 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 근저당권과 전세권이 설정됐지만, 2024.04.22. 현재 소유자에게 신탁재산이 귀속되기 전에 기존 등기는 각각 말소됐습니다. 따라서 현존 등기 중 말소기준보다 앞서 매수인이 떠안을 담보권은 확인되지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)뉴타운에너지 (이상용) | 90.0000㎡ · 주유소 · 2018.06.29. | 200,000,000원 5,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 없음 우선변제권 없음 | 전액 인수 200,000,000원 |
임차보증금은 최저가보다 작으므로 실질취득금액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 회차에서는 최저가 3,166,184,000원에 인수 보증금 200,000,000원을 더한 3,366,184,000원이 보증금만 반영한 실질취득금액입니다. 다음 회차로 유찰되더라도 임차인 보증금 인수액은 200,000,000원으로 유지됩니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 3,166,184,000원 | 200,000,000원 | 3,366,184,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 2,216,328,800원 | 200,000,000원 | 2,416,328,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,551,430,160원 | 200,000,000원 | 1,751,430,160원 |
비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주유소용지와 영업시설이 결합된 기타 부동산으로, 일반 주택처럼 면적당 거래가격만으로 판단하기 어렵습니다. 토지·건물 외에 매각에서 제외되는 영업설비와 위반건축물의 정리 비용까지 따로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,166,184,000원 가정)
| 항목 | 기준금액 | 예상금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,061,840원 |
| 1. 채권자 총 청구 | 20,079,800,000원 | 3,132,122,160원 |
| 2. 채권 미배당 | - | 16,947,677,840원 |
| 매수인 별도 부담 · 임차보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안동행정복지센터 북서측 인근의 노선상가지대로, 주변에 점포 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 토지. 주유소용지 985.0㎡, 상업용 이용, 평지·정방형이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 2,682,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 알루미늄새시입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 환금성. 주유소용지와 영업시설이 결합된 기타 부동산으로 매수층이 제한될 수 있습니다. 일반 주택보다 영업 인허가·설비 소유·환경 및 건축 상태가 환금성에 크게 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 3,166,184,000원이 아니라 임차보증금을 합한 3,366,184,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. (주)뉴타운에너지의 점유 범위, 보증금 잔액, 차임 지급 상태, 계약 갱신 여부와 명도 조건을 계약서·사업자등록 자료로 대조해야 합니다.
- 매각 제외 주유기. 2복식 2기와 4복식 3기는 임차인이 소유권을 주장합니다. 낙찰 후 사용 가능 여부와 철거·반출 책임을 확인해야 합니다.
- 제시외 시설. 케노피·창고·세차기·지하저장탱크는 매각에 포함되므로 현황, 노후도, 유지·철거 비용을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장에 판넬조 창고 등이 위반건축물로 등재돼 있습니다. 이행강제금과 시정·철거 가능성을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 조세 우선 위험. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당보다 우선 차감될 수 있으므로 세금 체납과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 환경·영업 검토. 주유소용지와 지하저장탱크가 포함되므로 토양오염 여부, 위험물 관련 인허가, 영업 승계 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 점유는 남는다”
이 물건의 등기부는 복잡해 보이지만, 과거의 선순위 근저당권과 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 기준으로 살아 있는 담보권은 말소기준인 2024.04.22. 하나은행 근저당권과 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 그러나 2018.06.29.부터 점유한 대항력 임차인은 등기부 소멸과 무관하게 남습니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 3,166,184,000원이 아니라 보증금 200,000,000원을 더한 실질취득 3,366,184,000원입니다. 비교 가능한 실거래가가 없어 감정가 70%만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 여기에 임차인 소유 주장 주유기의 매각 제외, 위반건축물, 조세 우선 가능성, 주유소 영업·환경 검토까지 겹칩니다. 등기권리는 정리되지만, 임차와 현장 리스크가 큰 물건이라는 결론입니다.
