수원지방법원 2025타경1832. 용인시 처인구 남사읍 ‘e편한세상용인한숲시티2단지’ 205동 16층 1601호, 전용 84.658㎡ 아파트입니다. 소유자 박은신은 2018.11.14 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 282,590,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 210,100,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 393,000,000원의 70%인 275,100,000원입니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로 실질취득금액도 최저가와 같은 275,100,000원으로 봅니다. 최근 12개월 실거래 평균은 393,909,090원, 최신 거래는 390,000,000원이며 최근 가격 흐름도 과거 구간보다 3.7% 높은 추세입니다. 권리 부담이 실질취득가를 끌어올리는 인수형 물건이 아니므로, 이번에는 최저가와 최근 시세를 직접 비교할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 남사읍 완장리 945 이편한세상용인한숲시티2단지 제205동 제16층 제1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.658㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 16층 |
| 소유자 | 박은신 (2018.11.14 소유권이전 · 거래가액 282,590,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 275,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 201,284,395원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 | e편한세상용인한숲시티2단지 · 446세대 · 2018.06.27 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
말소기준은 2018.11.14 설정된 하나은행 근저당권 210,100,000원입니다. 2020.12.16 설정된 상상인플러스저축은행 근저당 120,000,000원과 2021.11.05 설정된 근저당 147,600,000원은 모두 후순위이며, 각 권리는 2025.10.20 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐습니다. 기초가 된 근저당이 말소기준보다 늦으므로 이전된 권리 역시 매각에 따른 소멸 범위에 놓입니다.
2019.01.25 설정됐던 웰컴크레디라인대부주식회사 근저당 26,000,000원은 2020.12.15 이미 말소등기가 마쳐졌습니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 담보권은 없고, 배당되지 못하는 후순위 채권이 생기더라도 그 부족액은 원칙적으로 채권자의 미회수 문제이지 낙찰자의 인수액이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 69.8%
대상 전용 84.658㎡와 인접한 전용 84.66~90.51㎡ 실거래 표본입니다. 전체 12건 평균은 392,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해 최근 12개월 평균 393,909,090원과 2026.06 최신 거래 390,000,000원을 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 90.51㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 10 | 389,000,000원 |
| 2025.12 | 90.51㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 90.51㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.66㎡ | 6 | 404,000,000원 |
| 2025.09 | 84.83㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2025.07 | 84.83㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2025.06 | 84.66㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 393,909,090원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 392,750,000원 |
현재 최저가 275,100,000원은 최근 12개월 평균 393,909,090원의 69.8%입니다. 금액 차이는 118,809,090원이며, 최신 거래 390,000,000원과 비교해도 114,900,000원 낮습니다. 최근 구간이 과거 구간보다 3.7% 높은 흐름이어서, 과거 고가 거래가 평균을 부풀린 하락장 표본으로 보기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,651,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 210,100,000원 | 210,100,000원 |
| 2. 근저당 · 웰컴크레디라인대부주식회사 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 120,000,000원 | 34,348,600원 |
| 4. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 147,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 503,700,000원 중 채권자 예상배당은 270,448,600원, 미배당액은 233,251,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권계산서와 배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 275,100,000원 | 270,448,600원 | 233,251,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 192,570,000원 | 189,074,020원 | 314,625,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 134,799,000원 | 132,111,814원 | 371,588,186원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한숲중학교 북측 인근으로, 주변에는 아파트·학교·근린생활시설과 중소규모 공장·창고·농경지가 함께 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 단지 남측 정문을 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 아파트 내 16층이며, 난방·위생·급배수·소화전·승강기·공동현관 보안·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,391,000원/㎡입니다.
- 환금성. 446세대, 2018.06.27 준공 단지이고 유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 단지 경매 통계는 평균 1회 유찰, 매각률 0.0%로 집계돼 일반 매매 시세와 실제 경매 응찰 수요를 구분해 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.08입니다. 매각허가·유찰·변경 여부와 다음 기일을 법원 원본에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사 원본과 현장 방문으로 실제 점유자·전입일자를 확인하세요.
- 배당표 대조. 2020.12.15 말소된 웰컴크레디라인대부 근저당이 예상배당에 포함돼 있으므로 채권계산서와 실제 배당순위를 다시 대조하세요.
- 이전된 후순위 권리. 상상인플러스저축은행의 근저당 2건은 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐습니다. 권리이전 등기와 채권자 표시를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 입찰 상한 설정. 최근 12개월 평균 393,909,090원과 최신 거래 390,000,000원을 기준으로 취득세·명도·수리비를 반영한 총투입액 상한을 정하세요.
- 토지거래허가 적용 여부. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 기간과 응찰자의 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납과 내부 수리 상태, 지하주차장·승강기 등 공용시설 상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격에는 여유가 있다
이 물건은 2018.11.14 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인이 없고 매수인 인수 추정액도 0원이어서, 후순위 채권의 미배당액 233,251,400원이 낙찰자에게 넘어오는 구조가 아닙니다.
가격은 감정가보다 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 실질취득액 275,100,000원은 최근 12개월 평균 393,909,090원의 69.8%이고, 최신 거래 390,000,000원보다도 114,900,000원 낮습니다. 최근 가격 추세가 +3.7%라는 점까지 고려하면 권리와 가격 모두 경쟁력이 있는 회차입니다. 다만 임대관계 미상, 과거로 지난 2026.07.08 매각기일의 결과, 말소된 근저당이 포함된 예상배당표는 입찰 전 반드시 원본으로 보정해야 합니다. 결론은 권리 합격·가격 매력, 점유와 최신 절차 확인 후 입찰가 결정입니다.
