수원지방법원 2025타경50253. 수원 영통구 영통로 232, 826동 603호 아파트입니다. 감정가는 473,000,000원, 현재 최저가는 331,100,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 전용 59.84㎡대 실거래 평균 493,458,333원과 비교하면 최저가는 평균 시세의 67.1%입니다. 가격만 놓고 보면 안전마진이 있어 보입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 등기에는 1998년 근저당, 2002년·2005년 전세권, 2015년 하나은행 근저당, 2023년 이후 다수의 근저당과 2025년 가압류가 순차적으로 등장합니다. 중요한 점은 과거 선순위 근저당·전세권은 각각 말소 이력이 확인되는 권리라는 점입니다. 따라서 예상배당표에서는 말소된 선순위 권리를 배당대상으로 보지 않고, 현재 유효한 권리 흐름만 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통로 232, 826동 6층603호 (영통동,우성아파트) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 전용 59.84㎡대 · 18층 건물 중 6층 603호 |
| 이용상태 | 아파트 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실1, 창고, 현관, 발코니 구조 |
| 소유자 | 이만택 |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 331,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전중앙신용협동조합 / 228,378,134원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위는 ‘말소’, 기준은 2015년 하나은행
이 사건에서 가장 중요한 교정 포인트는 과거 선순위 전세권·근저당권을 현재 배당대상으로 보지 않는 것입니다. 삼성생명 근저당은 2001.07.24 해지로 말소, 블루텍 전세권은 2005.07.22 해지로 말소, 삼성전자 전세권은 2006.04.21 해지로 말소, 국민은행으로 이전된 과거 근저당도 2014.01.03 해지로 말소되어 있습니다.
따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2015.12.16 하나은행 근저당입니다. 그 이후의 대전중앙신용협동조합, 마스턴캐피탈에서 이전된 케이드래곤대부, 신용보증기금, 엔에이치농협캐피탈 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 봅니다. 다만 말소 이력이 긴 물건인 만큼, 입찰 전 등기부 원본에서 말소등기 접수번호와 말소 원인을 다시 대조하는 절차가 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 67.1%
전용 59.73~59.84㎡ 실거래 12건의 평균은 493,458,333원, 최저 거래는 445,000,000원, 최고 거래는 547,000,000원입니다. 현재 최저매각가 331,100,000원은 평균 대비 67.1%로, 가격 지표만 보면 감정가보다 실거래 평균이 더 높고 최저가는 충분히 낮아진 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.84㎡ | 16 | 535,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 8 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 5 | 493,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 17 | 480,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 11 | 478,500,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 13 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 59.73㎡ | 10 | 506,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 17 | 472,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 15 | 547,000,000원 |
| 2026.04 | 59.73㎡ | 9 | 510,000,000원 |
| 2026.04 | 59.73㎡ | 18 | 505,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 493,458,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 331,100,000원 가정)
아래 배당표는 말소된 과거 선순위 근저당·전세권을 제외하고, 현재 유효한 권리 흐름을 기준으로 재정리한 것입니다. 매각대금에서 집행비용 5,435,400원을 먼저 공제하면 배당재원은 325,664,600원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,435,400원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 31,020,000원 | 31,020,000원 |
| 2. 근저당 · 대전중앙신용협동조합 | 228,378,134원 | 228,378,134원 |
| 3. 근저당 · 케이드래곤대부주식회사 | 130,000,000원 | 66,266,466원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 20,055,574원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 38,722,093원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
말소된 과거 선순위 전세권·근저당권은 배당대상에서 제외했습니다. 현재 회차에서는 후순위 권리의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다.
④ 점유·임대관계 — 단정하지 말고 확인해야 한다
이 사건은 임차인표가 명확하게 정리된 단순 공실형으로 보기는 어렵습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 “임차인 없음”이라고 단정하는 대신, 실제 점유자가 누구인지와 대항력 가능성이 있는 점유자가 있는지를 확인해야 합니다.
- 전입세대 확인. 주민등록 전입 여부와 세대주·세대원 구성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인 배당요구가 있는지, 배당요구 종기와 확정일자 정보가 있는지 원본을 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 거주자, 관리사무소 확인, 우편물·도어락·공과금 사용 흔적을 확인해야 합니다.
- 대항력 판단 유보. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없지만, 반대로 없다고도 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태장고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·근린상가·노선상가지대·각급학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 자유로운 상태이고, 인근 간선도로 접근이 무난합니다. 버스정류장과 수인분당선 망포역 접근성도 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 1997.12.16 사용승인을 받은 철근콘크리트조 스라브지붕 18층 건물 중 6층입니다. 급·배수, 소방, 승강기, 공동현관 보안, 도시가스, 지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(영통지구), 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 속합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소 이력 원본 대조. 삼성생명 근저당, 블루텍 전세권, 삼성전자 전세권, 국민은행 근저당은 과거 말소 이력이 핵심입니다. 말소등기 원본을 반드시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계 미상입니다. 전입세대·배당요구·현황조사 원본을 확인하기 전까지 대항력 리스크를 0으로 단정하지 마세요.
- 후순위 미배당. 현재 최저가에서는 후순위 채권 일부가 배당받지 못합니다. 이해관계인이 많은 사건이므로 절차 진행 상황을 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 체납 관리비 중 공용부분이 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 최저가 331,100,000원은 실거래 평균 493,458,333원의 67.1%입니다. 단, 수리비·명도비·체납 관리비를 반영해 응찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
맺으며 — 싸지만, ‘확인할 게 없는 물건’은 아니다
이 물건의 장점은 분명합니다. 최저가 331,100,000원은 실거래 평균 493,458,333원의 67.1%로 가격 메리트가 큽니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조이고, 말소된 과거 선순위 권리를 배당대상으로 포함해서는 안 됩니다.
다만 결론을 너무 낙관적으로 잡으면 안 됩니다. 이 사건은 과거 선순위 권리 말소 이력 대조가 중요하고, 감정요항상 임대관계가 미상이며, 현재 최저가 기준 후순위 미배당도 큽니다. 따라서 가격은 합격, 점유·원본 확인 전까지는 보수적 접근이 맞습니다.
