주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 ‘미상 임차인’이 남는다 — 수원 천보빌라 202호

수원지방법원 2025타경50857. 수원시 팔달구 인계동 천보빌라 가동 1층 202호, 전용 35.67㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 한선영은 2021년 10월 26일 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 150,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 114,000,000원이며 한 차례 유찰돼 최저매각가는 79,800,000원까지 내려왔습니다.

표면상 최저가는 확인된 실거래 100,000,000원의 79.8%입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “시세보다 20.2% 낮다”로 끝낼 수 없습니다. 등기된 임차권과 대항력 포기 확약, 확약 적용 여부가 명확하지 않은 별도 전입자, 보증기관의 대위·승계 신고가 겹쳐 있어 가격보다 임차인 범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리해야 한다

등기상 1990년 한국주택은행 근저당은 2013년 4월 17일 말소됐고, 2018년 신한은행 근저당 68,400,000원과 82,200,000원도 각각 2018년 10월 26일과 2021년 10월 25일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 과거 근저당이 아니라 2023년 11월 3일 등기된 백선영의 주택임차권과 2013년 10월 15일 전입한 김풍자입니다.

말소기준권리는 2024년 3월 28일 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 백선영의 임차권등기는 말소기준보다 앞서 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 순위입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계신고 1건은 중복

실제 임차인은 김풍자와 백선영 2명입니다. 시보증은 김풍자 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 다만 이 중 확약으로 실질 인수가 0원이 되는 것은 확약의 효력 대상인 임차권 승계분이며, 김풍자의 미상 보증금은 별도로 남습니다.

③ 실질취득 구조 — 최저가 79,800,000원에 ‘미상 인수’를 더해야 한다

백선영 임차권에 확약이 없었다면 대항력 있는 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액은 72,036,400원입니다.

그러나 이번 사건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있으므로 백선영 임차권 승계분의 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 이에 따라 알려진 실질취득비용은 현재 최저가 79,800,000원입니다. 다만 김풍자의 보증금이 확인되지 않았으므로 최종 실질취득비용은 79,800,000원 + 김풍자 관련 인수액입니다.

* 확약이 없을 때의 백선영 미배당 인수액은 각 회차별 룰상 금액과 같습니다. 확약은 해당 임차권 승계분에만 적용되며 김풍자 관련 보증금에는 별도 확인이 필요합니다.

④ 시세 비교 — 79.8%라는 숫자만으로 할인폭을 확정할 수 없다

천보빌라가동 전용 35.67㎡의 확인된 실거래는 2021년 11월 3층 100,000,000원 1건입니다. 감정가 114,000,000원은 이 거래가의 114%이고, 확약을 반영한 알려진 실질취득비용 79,800,000원은 79.8%입니다.

다만 비교 거래가 1건뿐이고 대상은 1층, 실거래는 3층입니다. 따라서 100,000,000원을 현재의 확정 시세로 보기는 어렵습니다. 무엇보다 김풍자 관련 인수액이 확인되기 전에는 79.8%라는 비율도 알려진 비용만 반영한 수치일 뿐입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 백선영 보증금에 배당되고 다른 항목에는 배당되지 않는 계산입니다. 한국주택은행 및 신한은행 근저당은 등기상 후속 말소등기가 기재돼 있으므로 실제 배당대상 여부는 등기부 원본과 집행기록을 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인계초등학교 북동측 인근으로 연립·다세대주택, 아파트, 근린생활시설과 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1990년 7월 4일 사용승인된 8세대 다세대주택으로, 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 3층 건물의 1층 202호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 8m 내외 포장도로에 연결돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 237.8㎡, 공시지가는 1,690,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 확인된 동일 면적 실거래가 2021년 11월 1건뿐이고 8세대 소규모 다세대주택이어서 가격 검증 표본이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 주체와 적용 대상 부동산·임차권을 원문으로 대조해야 합니다.
• 말소 조건 확인. 잔금납부 뒤 백선영 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
• 김풍자 임대차 확인. 계약서, 보증금 송금자료, 주민등록 변동내역, 점유 여부, 무상거주확인서 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 중복신고 제외. 시보증은 김풍자 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 실질취득 상한. 입찰가에 김풍자 관련 최악의 인수 가능액, 취득세, 명도비용과 수리비를 더해 상한을 계산해야 합니다.
• 시세 재조사. 실거래 표본이 2021년 11월 1건뿐이므로 인근 유사 다세대의 현재 매매·전세 호가와 실제 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 1층 상태 점검. 내부 상태, 채광, 습기, 누수와 도시가스·급배수설비의 노후도를 현장에서 점검해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비, 수도·가스요금과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 0원*”과 “전체 인수 0원”은 다르다

이 사건의 가장 큰 위험으로 보이는 백선영 임차보증금 150,000,000원은 현재 최저가에서 72,036,400원이 미배당됩니다. 하지만 신청채권자 겸 임차권 승계인의 포기·말소 확약이 유효하다면 그 승계분은 매수인에게 이어지지 않아 실질 인수 0원*입니다.

문제는 여기서 권리분석이 끝나지 않는다는 점입니다. 김풍자는 2013년부터 전입돼 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 확약이 이 임대차까지 포괄한다는 내용도 확인되지 않습니다. 따라서 현재의 정확한 결론은 “알려진 실질취득 79,800,000원, 추가 인수액 미상”입니다. 최저가가 실거래 1건의 79.8%라는 사실보다, 김풍자의 보증금과 확약 적용 범위를 먼저 확정해야 합니다. 주된 인수는 해소됐지만 전체 권리가 깨끗해진 것은 아닙니다.