수원지방법원 2025타경50949. 화성시 봉담읍 봉담베스트빌아파트 104동 7층 707호입니다. 감정가는 230,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 161,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “70%까지 내려왔다”는 가격이 아니라, 2020년부터 점유·전입한 임차권자의 보증금 147,000,000원이 어느 회차까지 배당으로 전액 소화되느냐입니다.

오재현은 2020.08.13 임대차계약, 2020.08.18 확정일자, 2020.09.01 주민등록 및 점유개시로 기재되어 있고, 2024.09.11 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 판단상 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 분류됩니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

등기 이력에는 과거 국민은행·우리은행·비엔케이캐피탈·에스비아이저축은행 근저당과 국민건강보험공단 압류가 있었지만 여러 권리는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석에서 실질적으로 가장 중요한 것은 오재현의 주택임차권과 2025년 경매개시결정들입니다.

② 임차인 분석 — 현재 0원이어도 다음 회차는 달라진다

오재현은 배당요구를 마쳤고 현재 회차 배당표에서는 147,000,000원을 전액 배당받는 것으로 계산되어 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 두 번째 임차관계인 ‘주식회’는 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 부분을 확인하기 전에는 “임차인 리스크가 완전히 해소됐다”고 단정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

현재 회차에서는 오재현 보증금 147,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서 매수인 인수는 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 회차 시나리오 — 낮은 최저가가 곧 싼 취득가는 아니다

이 표가 이 물건의 핵심입니다. 현재는 161,000,000원을 써도 주된 임차권의 인수가 0원이지만, 2회 유찰 시에는 낙찰가가 112,700,000원까지 떨어지는 대신 36,677,800원을 인수해 실질취득이 149,377,800원이 됩니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 78,890,000원에 인수 69,930,020원이 붙어 실질취득은 148,820,020원입니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다

봉담베스트빌은 408세대, 2003.06.14 사용승인 단지로 확인됩니다. 다만 이번 자료에는 이 호수와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 230,000,000원, 현재 최저가 161,000,000원이라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다.

특히 대상면적은 84.9692㎡로 잡혀 있지만 비교면적 일치 여부는 일치하지 않는 것으로 표시되어 있어, 시세 확인 시 동일 면적·유사 층의 최신 거래를 따로 대조해야 합니다. 이 사건은 가격 할인율보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 갈담초등학교 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·다세대주택·단독주택·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상15층 건물의 7층 707호로, 기본 위생·급배수·개별난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역을 포함하고 지구단위계획구역(봉담기산베스트빌), 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 23,316㎡, 공시지가 556,000원/㎡, 현황 지목은 대이며 공동주택 건부지로 이용중입니다.
• 공부 차이. 등기상 일부 토지 지목이 ‘임야’로 기재돼 있으나 현황 및 토지대장상 지목은 ‘대’로 확인돼 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 오재현 보증금 원본 확인. 등기상 보증금은 147,000,000원인데 매각물건명세서 비고에는 140,000,000원으로도 기재돼 있습니다. 배당요구액과 실제 보증금 원인을 원문서에서 대조해야 합니다.
• 미상 임차관계 확인. ‘주식회’는 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능성을 열어 두고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 확인해야 합니다.
• 회차별 실질취득 계산. 현재는 인수 0원이지만 2회 유찰 시 36,677,800원, 3회 유찰 시 69,930,020원의 인수가 발생하는 시나리오가 제시되어 있습니다.
• 관계인 여부 검증. 오재현에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 직접 비교 가능한 최근 실거래가 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
• 공부 차이 확인. 등기상 일부 대지권 목적 토지의 지목과 현황 지목이 다르므로 관련 공부를 확인해야 합니다.

맺으며 — 현 회차와 다음 회차는 다른 물건처럼 봐야 한다

현재 최저가 161,000,000원에서는 제공된 배당표 기준 오재현 보증금이 전액 변제되어 주된 임차권 인수는 0원입니다. 이 점만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 그러나 다음 회차로 넘어가면 낙찰가가 낮아지는 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 바뀌어 2회 유찰 시 36,677,800원, 3회 유찰 시 69,930,020원이 인수됩니다.

여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 임차관계까지 있으므로 결론은 “현재 회차 주된 인수는 0원이지만, 미상 임차관계 확인 전에는 안전형으로 단정할 수 없다”입니다. 시세 자료도 직접 비교 가능한 거래가 없어 가격 메리트를 별도로 입증해야 합니다. 이 사건은 낙찰가보다 배당과 인수 구조를 먼저 보는 물건입니다.