수원지방법원 2025타경54259. 오산시 수청동 물향기시티 1층 103호로, 집합건축물대장상 이용상태는 소매점입니다. 감정가 790,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 132,775,000원입니다. 등기상 핵심은 2020년 3월 5일 설정된 팔달새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 549,600,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025년 2월 5일 팔달새마을금고가 임의경매를 신청했고, 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만, 가격 해석은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가에서 크게 내려왔으나 근린시설·소매점은 주거용 부동산처럼 단순한 할인율만으로 적정가격을 판단하기 어렵습니다. 특히 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어, “감정가의 16.81%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 오히려 5회 유찰이라는 시장 반응 자체를 가격 검증 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54259 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층 103호 · 도로명 경기도 오산시 청학로 222 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 소매점 · 지하5층 지상10층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 이영옥 · 2020.03.05 소유권이전 · 거래가액 963,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 790,000,000원 / 132,775,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔달새마을금고 / 465,293,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 팔달새마을금고
2019년 11월 29일 주식회사제이앤케이플러스 명의로 소유권보존 후 주식회사생보부동산신탁으로 신탁등기가 이뤄졌고, 해당 신탁등기는 2020년 3월 5일 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 이영옥에게 소유권이전이 이뤄졌으며, 이어 팔달새마을금고가 채권최고액 549,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준으로, 이후 2025년 2월 5일 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 5회 유찰, 그러나 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 132,775,000원으로 감정가 790,000,000원의 16.81%입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 92,942,500원, 7회 유찰 시 65,059,749원으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 역세권 상가의 1층 소매점입니다. 비교 실거래 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율 자체가 적정 매수가의 근거가 될 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 132,775,000원 | 130,116,150원 | 419,483,850원 |
| 6회 유찰 시 | 92,942,500원 | 90,869,535원 | 458,730,465원 |
| 7회 유찰 시 | 65,059,749원 | 63,488,674원 | 486,111,326원 |
유찰이 거듭될수록 팔달새마을금고의 미배당액은 커지지만, 배당 부족분은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 따라서 권리 측면에서는 최저가 하락이 인수액 증가로 상쇄되는 구조가 아니며, 현재 회차의 실질취득액은 132,775,000원입니다. 다만 적정가 여부는 별도 상권·임대료·공실·관리비 검토 없이는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,658,850원 |
| 1. 근저당 · 팔달새마을금고 | 549,600,000원 | 130,116,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,658,850원을 제외한 130,116,150원이 팔달새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 419,483,850원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 수청동 소재 오산대역 서측에 위치하며, 주변은 업무시설과 상업시설이 혼재하는 역세권 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로 정비상태가 양호합니다. 동측에 1호선 오산대역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 소매점이며, 철근콘크리트구조 지하5층·지상10층 건물 중 1층 103호입니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 남측 약 10미터 포장도로와 2면이 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 2,562㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 2,496,000원/㎡입니다.
- 시설. 공동 위생·급배수·승강기·소방설비와 지상·지하 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 점유자와 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대차계약 존재 여부와 보증금·차임·명도조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 상권 실사. 오산대역 역세권이라는 입지만으로 판단하지 말고 해당 1층 호실의 가시성·동선·공실률·업종 구성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰이라는 시장 반응을 감안해 동일 건물·인근 소매점의 실제 매매가와 임대료를 조사해 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 팔달새마을금고 미배당액 419,483,850원은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 명료합니다. 팔달새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 790,000,000원이 5회 유찰 끝에 132,775,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 16.81%라는 할인율 자체를 매력으로 평가해서는 안 됩니다. 오산대역 서측의 1층 소매점이라는 입지 조건과 함께 실제 점유·임대수익·공실·관리비·동일 상권 거래가격을 확인해야 현재 가격의 의미가 드러납니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장과 상권 검증 후. 이 사건의 결론입니다.
