수원지방법원 2025타경54259. 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층 103호, 집합건축물대장상 용도는 소매점인 근린시설입니다. 말소기준권리는 2020.03.05. 팔달새마을금고 근저당권이고, 이후 2025.02.05. 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 내역은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 “권리상 깨끗하니 무조건 좋다”가 아닙니다. 감정가 790,000,000원짜리 1층 상가가 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 270,970,000원까지 내려왔습니다. 권리 리스크보다 더 크게 볼 지점은 근린시설의 실제 수요·임대 가능성·재매각 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54259 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층103호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 용도 소매점 · 지하5층 지상10층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 이영옥 (2020.03.05. 소유권이전, 거래가 963,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 790,000,000원 / 270,970,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔달새마을금고 / 465,293,590원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 승계할 임대차 보증금은 확인되지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2020.03.05. 팔달새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 뒤의 임의경매개시결정도 함께 정리됩니다. 권리분석상 가장 큰 변수인 대항력 임차인 인수 문제는 이 사건에서는 드러나지 않습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 34.3%까지 내려온 1층 상가
현재 회차 최저매각가는 270,970,000원입니다. 감정가 790,000,000원 대비 34.3% 수준으로, 숫자만 보면 크게 낮아졌습니다. 하지만 근린시설은 주거용 아파트처럼 단순히 전용면적과 실거래 평균만으로 판단하기 어렵습니다. 이 사건은 역세권 상가지대의 1층 소매점이라는 장점과, 3회 유찰이 보여주는 시장 수요의 보수적 반응을 같이 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 270,970,000원 | 283,223,580원 |
| 4회 유찰 시 | 24.0% | 189,679,000원 | 363,376,506원 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 132,775,299원 | 419,483,555원 |
③ 예상배당표 (매각가 270,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,593,580원 |
| 1. 근저당 · 팔달새마을금고 | 549,600,000원 | 266,376,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 270,970,000원 가정 시 팔달새마을금고 채권은 전액 회수되지 않고 283,223,580원의 미배당이 발생합니다. 다만 그 미배당은 매수인 인수액이 아니라 배당 부족분입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 오산시 수청동 소재 오산대역 서측에 위치하며, 주위는 업무시설과 상업시설이 혼재하는 역세권 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로정비상태가 양호합니다. 동측에 1호선 경부선 오산대역이 소재해 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 주거용이 아닌 상업용 물건이므로 임대수요와 업종 적합성이 가격 판단의 중심입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 성장관리권역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 되어 있고, 지상 및 지하주차장시설이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 공실 확인. 임대관계가 확인되지 않는 근린시설은 현장 방문으로 실제 점유·영업 여부와 주변 공실률을 확인해야 합니다.
- 업종 적합성. 집합건축물대장상 소매점인 만큼, 가능한 업종과 주변 상권의 소비 동선을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용부분 관리비 부담이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 3회 유찰 후 최저가 270,970,000원이라도, 예상 임대수익과 재매각 가능성을 반영해 보수적으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 입찰 전 현장 상태를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 판단은 상가성”
이 물건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 없음, 매수인 인수 0원입니다. 그러나 이미 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려온 근린시설이라는 점이 핵심입니다. 권리분석은 합격, 가격 판단은 현장·임대·환금성 검증 후입니다. 싸게 보이는 숫자보다 실제로 임대가 붙고 다시 팔릴 수 있는지 확인하는 쪽이 이 사건의 승부처입니다.