수원지방법원 2025타경54388. 화성시 오산동 동탄케이티엑스중앙파크뷰 6층 612호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 기호(2) 오피스텔로 조사됐습니다. 건물은 11층 업무시설 및 근린생활시설 중 6층 612호이며, 현재 소유자는 유현미입니다. 유현미는 2022.12.30 매매를 원인으로 2023.01.12 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 126,720,000원입니다.
등기부에는 근저당이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않고, 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.11 강제경매개시결정입니다. 표면적인 등기구조만 보면 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 그보다 앞선 전입 2건입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태라 낙찰 후 실제 인수부담을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 968-7 동탄케이티엑스중앙파크뷰 6층 612호 · 도로명 경기도 화성시 동탄역로 128 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 11층 건물 중 6층 612호 |
| 소유자 | 유현미 (2022.12.30 매매 · 2023.01.12 소유권이전 · 거래가액 126,720,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 17,058,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한규범 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 재매각 · 입찰보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기상 신탁등기는 과거 두 차례 설정됐다가 모두 말소됐습니다. 현재 소유권은 유현미에게 있고, 2025.02.11 채권자 한규범의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 이 경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있지만, 현황조사에서 확인된 김정훈·남창식의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정훈 | 2017.01.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 남창식 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 — 6회 유찰보다 더 중요한 것은 실질취득가 미확정
감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가격은 17,058,000원입니다. 6회 유찰을 거쳐 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 11,940,600원, 8회 유찰 시 8,358,419원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았고, 무엇보다 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상입니다. 따라서 17,058,000원을 실질취득가로 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하고 배당되지 않는다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있어, 실제 취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 707,044원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 한규범 | 350,000,000원 | 16,350,956원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 한규범의 청구액 350,000,000원 중 16,350,956원이 배당되고 333,649,044원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 점유 2명의 실제 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 오산동 동탄역 남동측 인근으로, 주위에 아파트·업무시설·상업시설·학교·근린생활시설·관공서·공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 GTX 동탄역이 소재하여 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호(2)는 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 11층 업무시설 및 근린생활시설 중 6층 612호입니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며, 토지는 상업용·평지·세로장방형이고 공시지가는 9,341,000원/㎡입니다.
- 접근. 서측으로 지하주차장 진출입이 용이하고 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김정훈 임대차 확인. 2017.01.20 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 남창식 임대차 확인. 2022.12.15 전입의 실제 점유 여부와 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 두 점유자의 보증금이 확인되기 전까지 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
- 재매각 보증금. 이번 회차 입찰보증금은 최저매각가격의 20%이므로 일반적인 10% 기준으로 준비하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 건축물대장상 용도와 영업·주거 이용 가능 범위를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 적정 낙찰가를 정하지 말고 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 11.76%”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
이 사건은 감정가 145,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 17,058,000원까지 내려온 극단적인 저가 구간입니다. 그러나 가격이 크게 떨어졌다는 사실이 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 김정훈은 2017.01.20, 남창식은 2022.12.15 전입했고 말소기준인 2025.02.11보다 모두 빠릅니다. 그런데 두 사람의 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 현재 자료만으로는 낙찰자의 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가 1,705만 원만 보고 ‘감정가 대비 88% 이상 할인된 물건’으로 접근하는 것은 위험합니다. 여기에 재매각·6회 유찰이라는 이력까지 겹칩니다. 가격은 매우 낮지만 권리확정성이 부족한 고위험 물건으로 보는 것이 현재 자료에 가장 부합합니다.
