수원지방법원 2025타경54665. 경기도 화성시 새솔동 봄프라자 1동 1층 107호의 근린시설입니다. 감정평가서상 이용상태는 제2종근린생활시설, 현황 공실이며, 지하2층·지상6층 건물의 1층 점포입니다. 2019년 일주건설주식회사가 소유권보존을 한 뒤, 2020년 3월 5일 안학수가 872,459,000원에 취득했고 같은 날 영동농업협동조합의 근저당권 채권최고액 756,000,000원이 설정됐습니다.
권리분석의 중심축은 2020년 3월 5일 설정된 영동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 화성시 압류, 남동농업협동조합 가압류, 다시 진행된 임의경매개시결정과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 근저당은 2024년 12월 16일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 동일한 말소기준권리의 이전입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 별도로 인수할 권리는 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54665 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층·지상6층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 안학수 (2020.03.05. 거래가액 872,459,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 831,000,000원 / 199,523,000원 (현재 회차, 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 696,602,864원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.03.05. 설정된 영동농업협동조합 근저당권입니다. 2024.12.16. 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나 담보권의 이전일 뿐 말소기준권리의 순위가 바뀌는 것은 아닙니다. 2023년 임의경매는 2024.06.17. 취하로 말소됐고, 이후 2025년 2월 19일 새 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정, 화성시 압류, 남동농업협동조합 가압류, 국의 압류는 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 현재 가격 — 감정가의 24.01%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 199,523,000원은 감정가 831,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰 뒤 가격이 크게 낮아진 것은 분명한 숫자상 특징입니다. 그러나 이 물건은 현황 공실인 근린시설이고, 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 별도로 검증해야 합니다.
특히 상업용 점포는 공실 기간, 임대수요, 업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 이번 물건의 현재 가격은 감정가 기준으로는 크게 낮지만, 시장가 기준으로는 판단 유보가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,523,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,593,322원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 영동농업협동조합 | 756,000,000원 | 195,929,678원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 남동농업협동조합 | 20,782,064원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 776,782,064원이고 예상 총 배당액은 195,929,678원입니다. 미배당은 580,852,386원으로 계산되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 화성시 새솔동 소재 새솔초등학교 남서측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설이 소재하는 상업지대로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층·지상6층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 소화경보설비, 승강기시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서·북서·북동 3면이 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티) 등으로 평가됐고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현황 공실인 근린시설이고 4회 유찰을 거친 만큼 매수층이 제한될 수 있습니다. 임대관계는 미상으로 평가됐고, 실거래 비교자료가 없어 객관적인 시세 할인폭은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 현재 회차에서는 인수 0원이므로 최저가 199,523,000원이 실질취득액입니다. 최저가 외 별도 인수금액을 더하는 구조는 아닙니다.
- 가격 판단. 831,000,000원 → 199,523,000원으로 감정가 대비 24.01%까지 하락했지만, 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지해야 합니다.
- 공실 확인. 현황이 공실인 제2종근린생활시설이므로 현재 임대수요, 예상 임대료, 업종 제한 및 공실 지속 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 139,666,100원, 6회 유찰 시 97,766,270원입니다. 가격 하락만 좇기보다 각 가격대에서의 임대·매도 가능성을 함께 판단해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,593,322원을 제외한 대부분이 말소기준 근저당권에 배당되고, 남동농업협동조합 가압류는 0원 배당으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 직접 대조해 입찰하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동으로 좋은 물건”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2020.03.05. 근저당권이 말소기준이 되고 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가도 감정가 831,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다.
하지만 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 현황이 공실인 근린시설이고 이미 4회 유찰됐으며, 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리의 깨끗함보다 공실을 감당할 임대수요와 환금성입니다. 권리는 합격, 가격은 검증 필요, 사업성은 현장 확인이 우선이라는 판단이 적절합니다.
