수원지방법원 2025타경54665. 화성시 새솔동 봄프라자 1동 1층 107호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(현황 공실)입니다. 소유자는 안학수이며 2020.03.05. 소유권이전 당시 거래가액은 872,459,000원으로 등기돼 있습니다. 같은 날 영동농업협동조합이 채권최고액 756,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 화성시 압류, 남동농업협동조합 가압류, 새 임의경매개시결정, 국 압류가 이어졌지만 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로 정리돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2024.12.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 사건의 경매개시결정 채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54665 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 안학수 · 2020.03.05. 소유권이전 · 거래가액 872,459,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 831,000,000원 / 285,033,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 696,602,864원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층, 지상6층 건물 내 1층 107호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.03.05. 영동농업협동조합 근저당권입니다. 2023.09.15. 영동농업협동조합이 신청한 이전 임의경매는 2024.06.12. 취하돼 2024.06.17. 등기가 말소됐습니다. 이후 근저당권은 2024.12.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.02.19. 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 831,000,000원이고 현재 최저매각가는 285,033,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 285,033,000원 | 34.3% | 496,539,526원 |
| 4회 유찰 시 | 199,523,100원 | 24.01% | 580,852,287원 |
| 5회 유찰 시 | 139,666,170원 | 16.81% | 639,871,220원 |
추가 유찰 시 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 496,539,526원 → 580,852,287원 → 639,871,220원으로 확대됩니다. 다만 이 미배당은 배당 구조상의 채권 부족분으로, 현재 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,462원 |
| 근저당권 · 영동농업협동조합 | 756,000,000원 | 280,242,538원 |
| 가압류 · 남동농업협동조합 | 20,782,064원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 776,782,064원 중 예상 배당액은 280,242,538원이고, 미배당액은 496,539,526원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 집행비용은 매각가의 약 1.7%를 기준으로 한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 주위환경. 새솔초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설이 소재하는 상업지대로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 남서·북서·북동 3면이 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·스프링클러·소화경보설비·승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가상 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 현재 동일 상권·동일 유형의 매매가격과 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 수익성. 현황 공실이므로 예상 임대료·공실기간·관리비 등을 확인해 실제 수익성이 성립하는지 점검해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당은 2024.12.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건의 시뮬레이션이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.05. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 판단은 다른 문제입니다. 감정가 831,000,000원에서 3회 유찰돼 285,033,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없기 때문에 현재 가격이 시장가보다 낮다고 확인할 수 없습니다.
여기에 감정평가상 현황 공실, 임대관계 미상이라는 조건까지 있습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 임대수요·공실·실제 시장가격 검증이 승부처입니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점은 분명한 장점이지만, 3회 유찰된 할인율 자체를 가격 메리트로 동일시해서는 안 됩니다.
