수원지방법원 2025타경54665. 화성시 새솔동 봄프라자 제1동 1층 107호로, 감정평가서상 제2종근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 안학수 씨가 2020.02.11. 매매를 원인으로 취득했고, 2020.03.05. 소유권이전과 함께 영동농업협동조합 명의의 채권최고액 756,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
해당 근저당권은 2024.10.31. 확정채권양도를 원인으로 2024.12.16. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 청구액 696,602,864원으로 현재 경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 남동농업협동조합 가압류와 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54665 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 2층, 지상 6층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 안학수 (2020.02.11. 매매, 거래가액 872,459,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 831,000,000원 / 581,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 696,602,864원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 감정평가 당시 이용상태는 공실이고 임대관계는 미상입니다. 임차보증금 인수액으로 산정된 금액은 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 공실 여부와 실제 점유관계는 입찰 전 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70%라고 곧바로 싼 것은 아니다
현재 최저매각가는 581,700,000원으로 감정가 831,000,000원의 70%입니다. 등기상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 최저가와 같은 581,700,000원입니다.
소유자의 2020년 거래가액은 872,459,000원이지만, 이는 현재 상권의 거래가나 임대수익을 직접 보여주는 자료가 아닙니다. 따라서 과거 취득가보다 낮고 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 공실 근린시설은 예상 임대료, 공실 기간, 관리비, 업종 수요를 별도로 확인해 수익가치를 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 581,700,000원 | 573,483,000원 | 203,299,064원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 407,190,000원 | 400,718,100원 | 376,063,964원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 285,033,000원 | 280,242,538원 | 496,539,526원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 581,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,217,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 영동농업협동조합 | 756,000,000원 | 573,483,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 남동농업협동조합 | 20,782,064원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권은 2024.12.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 표의 채권액은 채권최고액 기준이며, 신청채권자의 청구액은 696,602,864원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자도 전액 변제되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 대체로 가장형 평지의 상업용 건부지이며, 남서·북서·북동 3면이 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역입니다.
- 건물·설비. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 강화유리 마감이며 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·소화경보·승강기 시설이 갖춰져 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현재 공실이며 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 1층 근린시설은 업종 수요와 가시성, 유동인구, 임대료 수준에 따라 매각 가능성이 달라집니다. 현재 거래·임대 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 감정평가 당시 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 사업자 사용 여부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 주변 1층 근린시설의 보증금·임대료·공실 기간을 조사해 예상 수익률과 적정 응찰가를 계산해야 합니다.
- 업종 활용성. 제2종근린생활시설로서 실제 사용 가능한 업종, 내부 상태, 전용 출입구와 가시성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 영동농업협동조합 명의의 기준 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 경위와 신청채권액을 등기부 및 채권계산서 원문에서 대조해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2025.11.20. 국 압류의 체납액과 법정기일, 교부청구 내역을 확인해 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 상가의 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각공고 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.03.05. 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차보증금 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 낙찰가에 추가할 금액은 없습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 1회 유찰돼 최저가가 581,700,000원까지 내려왔어도, 제2종근린생활시설이고 현황이 공실인 만큼 현재 상권의 임대료와 매매사례를 확인하지 않고는 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과지만 가격과 수익성은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 임차수요와 수익가치입니다.