178,500,000원
수원지방법원 2025타경54693. 용인시 처인구 역북동 454-39의 다세대주택 501호입니다. 감정가 255,000,000원에서 현재 최저매각가는 178,500,000원으로 내려왔고 유찰 횟수는 5회입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 등장합니다. 현황조사·매각물건명세서에 나타난 김선홍의 전입일이 2004.01.07로, 말소기준인 우리은행 근저당권 설정일 2014.12.05보다 훨씬 빠릅니다.
다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 때문에 김선홍을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하거나, 반대로 매수인 인수액을 0원으로 단정하는 것도 안전하지 않습니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 “대항력 가능·미상, 인수액 미상”으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54693 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 454-39 501호 도로명: 경기도 용인시 처인구 금학로277번길 2-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 개별세대로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 5층 · 사용승인일 2002.10.17 |
| 소유자 | 민삼영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 김동훈 / 61,104,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기상 말소기준권리는 2014.12.05 우리은행 근저당권 110,000,000원입니다. 그 뒤의 용인시상수도사업소 압류와 2025.02.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.11.11 경기신용보증재단 가압류는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 입찰의 선결조건
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선홍 | 2004.01.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김선홍은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 선순위지만, 보증금이 확인되지 않아 최저가 178,500,000원이 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 보증금 일부 또는 전부가 낙찰자에게 남는 구조라면 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 인수액으로 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김동훈 | 61,104,657원 | 61,104,657원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,096,343원 |
위 표는 제공된 채권 배당 시뮬레이션입니다. 김선홍의 보증금·배당요건이 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당순위와 잔여액, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 변수는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 70% | 178,500,000원 | 0원 | 4,096,343원 |
| 6회 유찰 시 · 56% | 142,800,000원 | 31,103,857원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 44.8% | 114,240,000원 | 59,264,017원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 142,800,000원, 114,240,000원으로 낮아집니다. 하지만 선순위 임차보증금이 존재하고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 남을 수 있습니다. 보증금이 확인되기 전에는 다음 회차 최저가만 보고 실질취득비용이 줄어든다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 용인시 처인구 역북동 명지대역 동측 인근. 다세대주택·단독주택·중소형 근린생활시설·아파트·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 5층, 사용승인일 2002.10.17. 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,557,000원/㎡, 토지면적 344.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등의 표시가 있습니다.
- 규모. 삼일주택은 19세대이며, 동일 물건군의 평균 유찰 횟수는 5.0회로 집계돼 있습니다.
- 기타. 토지에 별도등기가 있으나 효력은 없는 것으로 매각물건명세서 비고에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김선홍의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현황조사 원본에서 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 미배당 보증금이 남는다면 응찰가에 그 인수액을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 5회 유찰 착시 경계. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 임차인 인수 가능성을 먼저 제거해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 동일 조건의 실거래 매칭이 확인되지 않으므로 주변 다세대 거래와 개별 호수 상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 부재로 건축물 현황도면과 통상적인 다세대주택 내역을 기준으로 평가된 부분이 있습니다.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제 및 임차인 권리 반영 여부를 확인해 실제 배당과 인수액을 다시 산정해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “2004년 전입”을 먼저 보라
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 255,000,000원에서 최저가 178,500,000원으로 내려온 5회 유찰입니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 따로 있습니다. 2004.01.07 — 김선홍의 전입일입니다. 이는 2014.12.05 우리은행 근저당보다 앞섭니다.
보증금이 확인되지 않는 이상 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없고, 동일 조건의 실거래 비교도 확인되지 않아 현재 가격이 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 단순합니다. 가격은 내려왔지만 권리 확인은 끝나지 않았습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인돼 인수위험을 숫자로 고정하기 전까지는 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
