수원지방법원 2025타경54693. 경기도 용인시 처인구 역북동에 소재한 삼일주택 501호 다세대주택입니다. 소유자는 민삼영이며, 신청채권자 김동훈의 청구금액은 61,104,657원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2014년 설정된 우리은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이후의 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 말소기준보다 앞선 전입을 가진 임차인이 확인된다는 점이 일반적인 안전형 경매와 다릅니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 이 숫자만 보면 할인폭이 크게 느껴질 수 있습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰자가 실제로 부담할 총취득비용입니다. 김선홍의 임대차가 대항력을 갖추고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면, 그 미회수분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문에 현재 단계에서는 낮은 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입이 핵심

권리관계의 중심은 2014.12.05 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각 시 소멸하는 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 용인시상수도사업소 압류와 김동훈의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 2002년 조흥은행 명의의 근저당권과 이전 가압류·경매 관련 등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 과거에 존재했다는 이유만으로 현재 인수되는 권리로 볼 수는 없습니다. 다만 2004.01.07 전입한 임차인 김선홍은 현재 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 확인됩니다. 실제 주택 인도, 전입 유지, 임대차 관계 및 보증금 등을 확인하여 대항력 성립 여부를 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실질취득비용을 결정하는 변수

임차인 김선홍 1명 기재. 전입일은 현황조사 및 매각물건명세서 기준입니다. 보증금·확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

이 사건에서 가장 위험한 착각은 예상배당표의 매수인 인수액 0원을 실제 인수위험이 없다는 의미로 받아들이는 것입니다. 예상배당 계산에는 확인되지 않은 임차보증금이 반영되어 있지 않습니다. 따라서 산술적으로 계산된 인수액과 실제 매수인이 부담할 수 있는 인수액은 다릅니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%의 함정

감정가 255,000,000원에서 현재 최저매각가는 124,950,000원으로 내려왔습니다. 6회 유찰 후 감정가의 49% 수준이라는 점은 분명한 가격 변화입니다. 그러나 삼일주택의 실거래 시세가 확인되지 않아 이 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.

삼일주택은 19세대 규모이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이 수치는 경매 매수세와 환금성 판단에 신중해야 한다는 신호지만, 그 자체로 정확한 시장가격이나 향후 낙찰 가능성을 뜻하지는 않습니다.

회차별 매각가 및 미배당액은 제시된 예상 시나리오입니다. 선순위 임차보증금 인수 여부와 실제 시세는 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,950,000원 가정)

우리은행 배당은 채권최고액 기준 추정치입니다. 실제 피담보채무와 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액 48,703,957원은 채권자 기준 부족액으로, 이를 매수인의 인수액과 동일시해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 역북동 명지대역 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 중·소형 근린생활시설, 아파트 및 학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2002.10.17 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지는 인접지와 대체로 평탄하며, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,557,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준 수치로 해당 세대의 매매시세를 의미하지 않습니다.
• 건물 상태. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 제한되어 건축물 현황도면 및 통상적인 다세대주택 내역을 기준으로 평가되었습니다.
• 환금성. 삼일주택은 19세대 규모이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%입니다. 매각 가능성과 적정 매수가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 김선홍의 전입일은 2004.01.07로 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 주택 인도 및 전입 유지 여부, 임대차계약과 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 현재 보증금이 미상입니다. 계약서, 매각물건명세서, 현황조사, 임차인의 진술 등으로 실제 보증금을 확인하고 인수 가능액을 산출해야 합니다.
• 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 임차인이 배당을 받을 수 있는지와 배당 후 남는 보증금이 있는지를 별도로 분석해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 단순 최저가 124,950,000원이 아니라 낙찰가 + 인수보증금 + 취득·명도 관련 비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 실거래 비교. 해당 세대와 면적·층·건물 특성이 유사한 최근 거래를 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 상태 확인에 한계가 있었습니다. 누수, 설비, 수리 필요 여부 등을 점검해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 관련 비용과 수도요금 등을 확인하세요. 용인시상수도사업소 압류 이력도 함께 살펴야 합니다.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서에는 토지에 관한 별도등기가 있으나 효력이 없다고 기재되어 있습니다. 최종 매각조건과 원본을 대조하세요.
• 권리 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 서류의 최신 내용을 매각기일 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 인수보증금”

이 사건의 외형적인 매력은 명확합니다. 감정가 255,000,000원인 다세대주택이 6회 유찰되어 최저매각가 124,950,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 가격만으로 접근하기에는 중요한 불확실성이 남아 있습니다.

임차인 김선홍의 전입일은 2004.01.07로 우리은행 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 및 실질 인수액을 확정할 수 없습니다. 실제 대항력 있는 선순위 보증금이 존재한다면 낙찰가와 별도로 상당한 금액을 떠안을 가능성이 있습니다.

여기에 19세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 변수, 평균 6.0회의 유찰 이력, 내부 상태 확인 제한, 최근 실거래 시세 미확인이 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유로 투자 매력이 높다고 평가할 수 없는 사건입니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 대항력·보증금·배당관계가 명확하게 해소되고, 실제 총취득비용이 확인된 최근 시세보다 충분히 낮다는 판단이 가능할 때 비로소 입찰을 검토하는 것이 적절합니다. 현재는 할인율보다 미확정 인수위험이 훨씬 중요한 물건입니다.