수원지방법원 2025타경54764. 경기도 화성시 방교동 센터프라자 1층 104호, 감정 이용상태는 근린생활시설(부동산 중개사무소)입니다. 2014-10-23 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물 내 1층 호실이고, 주변은 근린생활시설과 공장이 혼재하는 지역입니다. 감정가는 460,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 157,780,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.07.21 고양축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년에 들어온 하나캐피탈·파주연천축산업협동조합·우리금융캐피탈·서울신용보증재단 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 1명 확인되지만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54764 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 방교동 829-4 센터프라자 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(부동산 중개사무소) |
| 소유자 | 이창웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 157,780,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 440,201,068원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 대항력 없음
등기 흐름에서 핵심은 2020.07.21입니다. 같은 날 이창웅 앞으로 소유권이전이 접수되고, 고양축산업협동조합 근저당권이 설정되었습니다. 이후 이 근저당권은 2024.07.25 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 경매개시 채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다. 2024년 이후의 가압류 4건은 기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 보증금 2,000만 원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은경 | 104호 45.5100㎡ | 20,000,000원 | 800,000원 | 2022.03.22 | 2025.04.08 | 대항력 없음 우선변제 없음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고일이 2022.03.22로 말소기준권리 2020.07.21보다 늦습니다. 따라서 보증금 20,000,000원은 매수인에게 승계되는 대항력 있는 보증금으로 보지 않습니다. 배당요구는 2025.04.08 접수되어 있으나, 배당표상 임차인에게 별도 배당이 표시되지는 않습니다.
③ 배당 구조 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 154,771,080원 |
| 2. 근저당 · 고양축산업협동조합 | 468,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 66,278,880원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 파주연천축산업협동조합 | 867,409원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 39,567,214원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,333,344원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 총 채권 828,046,847원 중 154,771,080원만 배당되고, 미배당은 673,275,767원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 방교동 소재 한국지역난방공사 동탄지사 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 부근은 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 편의성은 무난한 편입니다.
- 건물. 2014-10-23 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하2층·지상5층 건물 내 1층 104호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 및 지하주차장 등을 갖추었습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중인 평탄한 사다리형 토지이며, 동측 및 남측으로 노폭 약 30미터의 광대로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 준공업지역, 동탄일반산업단지 지구단위계획구역, 일반산업단지, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있는 물건입니다. 부동산 중개사무소 이용 상태와 영업 이전 협의 가능성을 확인하세요.
- 월세 검증. 확인된 월세는 800,000원입니다. 실제 수납 여부, 연체, 관리비 부담, 계약 종료 조건을 따로 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 1층 호실이라도 주변이 근린생활시설·공장 혼재 지역입니다. 동일 건물 내 공실과 임대료 수준 확인이 핵심입니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 미배당 673,275,767원입니다. 후순위 채권은 소멸하더라도 배당 불만·점유 협상 변수는 보수적으로 보세요.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용부분 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “34%”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 장점은 분명합니다. 3회 유찰로 최저가가 157,780,000원까지 내려왔고, 임차인의 전입도 기준권리 이후라 보증금 인수는 없습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 34.3%라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 용도는 근린시설이고, 현재 이용상태는 부동산 중개사무소입니다. 배당표상 미배당이 크고, 신청채권자에게도 현재 회차 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 권리는 비교적 정리되지만, 상가의 환금성과 임대 지속성이 승부처입니다. 권리는 합격, 가격은 매력적, 다만 환금성 검증 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
