수원지방법원 2025타경54897. 경기도 화성시 비봉면 유포리 329에 있는 단독주택 + 토지 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로 단독주택으로 이용 중이며, 소유자는 이규식입니다. 권리의 기준점은 2019.05.13. 설정된 서화성농업협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 이후 설정된 권선아·김종희·권광순 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 754,487,900원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가 369,698,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건은 단순한 주택 한 채가 아니라 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이고, 토지별 용도지역과 제한도 서로 다릅니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 일반 주택과 같은 방식으로 접근하기보다는 토지 범위·경계·규제와 실제 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54897 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 비봉면 유포리 329 · 경기도 화성시 비봉면 남이로당곡말길 41-4 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 치장벽돌쌓기 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 이규식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 754,487,900원 / 369,698,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2, 4의 담장·옹벽·수목은 각 토지에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2019.05.13. 서화성농업협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 이후 2020.02.10. 권선아 195,000,000원, 김종희 75,000,000원 근저당권과 2024.02.14. 권광순 120,000,000원 근저당권, 2025.03.05. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권광순의 2020.02.10. 근저당권 30,000,000원은 2024.02.14. 해지를 원인으로 이미 말소돼 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가가 369,698,000원까지 내려왔습니다. 감정가 754,487,900원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오 가격은 258,788,599원, 4회 유찰 시에는 181,152,019원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 369,698,000원 | 194,277,772원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 258,788,599원 | 303,634,441원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 181,152,019원 | 380,184,109원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권 관련 195,000,000원은 전액 배당되는 시나리오이며, 3회 유찰 시에는 86,365,559원, 4회 유찰 시에는 9,815,891원이 배당되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,975,772원 |
| 1. 근저당 · 서화성농업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 근저당 · 권선아 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김종희 | 75,000,000원 | 722,228원 |
| 4. 근저당 · 권광순 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 558,000,000원, 채권자 예상배당액은 363,722,228원, 미배당은 194,277,772원입니다. 집행비용은 5,975,772원으로 계산돼 있으며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 토지·건물 조건 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 목록2, 4 지상의 담장·옹벽·수목은 각 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 입지. 화성시 비봉면 유포리 ‘유지동마을’ 내에 위치하며 주변은 단독주택·근린생활시설·전·답·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 대, 면적 496.0㎡, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 264,500원/㎡입니다.
- 규제. 기호1·2·4·5는 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(유지말) 등이 적용되고, 기호3은 자연녹지지역·개발제한구역·공익용산지 등에 해당합니다.
- 도로. 기호2는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합하고, 기호4·5에도 소로2류가 지정돼 있습니다.
- 도시계획. 본건 일부는 도시계획시설에 저촉되며 해당 내용을 감안해 감정평가됐습니다.
- 경계. 지적 경계는 지적도와 참고자료로 개략 판단됐으며 필요 시 정밀측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.13. 서화성농업협동조합 근저당권이 말소기준인지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입관계와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 각 토지에 포함 평가된 담장·옹벽·수목의 위치와 귀속을 원본 목록에서 대조하세요.
- 토지 경계 확인. 경계가 개략적으로 판단됐다는 감정평가 내용을 감안해 필요하면 정밀측량 여부를 검토하세요.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역·자연녹지지역·개발제한구역·공익용산지 및 도시계획시설 저촉이 실제 이용과 향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 이동가능 창고 확인. 기호2 및 기호4 지상의 이동가능한 창고 등은 평가에서 제외됐으므로 현장 존치 여부를 재확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권자 미배당 194,277,772원은 매수인 인수액과 다른 개념이며 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 물건의 토지 규제와 일괄매각 조건을 반영해 응찰가를 따로 산정하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 물건 자체가 단순하지 않다
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2019.05.13. 서화성농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 현재 남은 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단을 어렵게 만드는 부분은 권리가 아니라 단독주택 + 토지의 물건 성격입니다. 현재 최저가는 369,698,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 일부 토지는 개발제한구역·공익용산지 등에 해당하고 일부는 도시계획시설에 저촉됩니다. 일괄매각과 제시외 건물도 함께 확인해야 하며 임대관계 역시 현장에서 재확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 소멸형이지만, 49%라는 할인율만 보고 접근할 물건은 아니다.”입니다.
