수원지방법원 2025타경54938. 화성시 남양읍 남양리 스카이빌 2층 202호, 근린시설로 분류된 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 권리의 출발점은 2023년 3월 23일 단원신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 여러 근저당이 설정됐고 이후 김수진·박두병 근저당, 박정민 가압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조지만, 이 물건은 임차인 신고자가 많아 권리보다 점유·명도 확인 난도가 높은 편입니다.
현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 낮아 보이지만, 실거래 비교 자료가 제시되어 있지 않기 때문에 최저가만으로 “싸다”고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 판단 기준은 실질취득 139,650,000원과 실제 점유관계, 그리고 토지 별도등기 비고의 원본 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사우진종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 139,650,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,894,218,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 확인 포인트 | 토지에 관하여 별도등기 있음(토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일함) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.03.23 근저당
말소기준은 2023.03.23 단원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 1번·2번 근저당권은 이후 주식회사이화에이엠씨대부로 이전되고, 관련 질권·근질권 설정도 붙어 있어 배당 귀속관계는 단순하지 않습니다. 낙찰자에게 직접 인수되는 권리라기보다 배당 단계에서 채권관계 확인이 필요한 요소로 봐야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 13명, 대항력은 없음
신고된 임차인·점유자는 13명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없으므로 실제 확인 대상은 13명으로 잡는 것이 안전합니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2023.03.23 이후라, 전입일 기준으로는 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금 미상자가 많고 확정일자도 확인되지 않아, 배당요구 여부와 실제 점유 범위는 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 2024.07.08 | 보증금 미상 | 2025.04.16 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 정용운(ZHENG LONGYUN) | 2024.04.30 | 20,000,000원 / 900,000원 | 확인 필요 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| XUE BING | 2024.04.30 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 정유환 | 2024.02.29 | 보증금 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 전영림 | 2024.06.11 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 전영란 | 2024.03.30 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| QUAN YINGLAN | 2024.04.05 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이영관 | 2025.02.14 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이한복 | 2024.09.03 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 백인석 | 2024.06.10 | 보증금 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 손대혁 | 2024.08.09 | 보증금 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 최영석 | 2024.03.18 | 보증금 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 여종현 | 2025.02.14 | 보증금 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 139,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,755,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,092,000,000원 | 136,894,900원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김수진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 박두병 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 박정민 | 21,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 136,894,900원이 1순위 근저당권에 배당되고, 전체 미배당은 3,488,605,100원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 139,650,000원 | 136,894,900원 | 3,488,605,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 97,755,000원 | 95,595,410원 | 3,529,904,590원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 68,428,500원 | 66,796,787원 | 3,558,703,213원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양고등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 남동측 인근 남양중앙로 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 기본적인 급배수·위생·엘리베이터·도시가스 난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 1,549,000원/㎡, 토지면적 403.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 13명 확인. 전입일 기준 대항력은 없지만, 실제 점유자가 많아 명도 협의·인도명령 진행 가능성을 사전에 계산해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 보증금이 확인된 임차인은 정용운(ZHENG LONGYUN) 20,000,000원 / 월세 900,000원이고, 나머지는 보증금 미상자가 많습니다.
- 토지 별도등기 대조. 토지 별도등기 비고가 있으므로 토지 등기부 원본에서 신청채권자와 동일한 근저당권인지, 매각으로 정리되는 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가라고 단정하지 말고, 주변 오피스텔·근린시설 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격”보다 “확인 난도”가 먼저다
이 물건은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 전입일도 모두 말소기준권리 이후라 대항력 임차인 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 실제 임차인·점유 신고자가 13명이고, 보증금 미상자와 확정일자 미상자가 많습니다. 여기에 토지 별도등기 비고까지 있으므로 단순히 “인수 0원”만 보고 들어가기보다는, 점유관계·토지등기·명도비용을 확인한 뒤 보수적으로 접근해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 실무 확인 난도는 높은 C급 확인형 물건입니다.