수원지방법원 2025타경54938. 화성시 남양읍 남양리 스카이빌 4층 402호, 공부상 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2023.03.23 단원신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤로 근저당·가압류·경매개시결정이 이어진 구조입니다. 현재 회차 최저매각가는 141,120,000원, 감정가 288,000,000원의 49%입니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금전 인수는 0원입니다. 문제는 임차인 수입니다. 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 임차인 13명이 확인되고 이 중 상당수는 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 “인수 0원”과 “명도 쉬움”을 같은 말로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사우진종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 141,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,894,218,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2023.03.23 단원신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당, 2023.12.21 김수진 근저당, 2024.11.12 박두병 근저당, 2025.02.25 박정민 가압류와 2025.03.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.08.08 이후의 근저당권 이전·질권 설정은 배당수령자와 채권관계 확인 포인트이지, 이 자료상 매수인 인수금으로 잡히지는 않습니다.
② 임차인 현황 — 대항력은 없지만 명도는 가볍지 않다
말소기준일은 2023.03.23입니다. 아래 임차인 13명은 모두 그 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 13명으로 보이며, 보증금 확인이 되는 임차인은 정용운(ZHENG LONGYUN) 1명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 2024.07.08 | 보증금 미상 | 2025.04.16 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정용운(ZHENG LONGYUN) | 2024.04.30 | 20,000,000원 / 900,000원 | 기록 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| XUE BING | 2024.04.30 | 보증금 미상 | 기록 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정유환 | 2024.02.29 | 보증금 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 전영림 | 2024.06.11 | 보증금 미상 | 기록 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 전영란 | 2024.03.30 | 보증금 미상 | 기록 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| QUAN YINGLAN | 2024.04.05 | 보증금 미상 | 기록 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이영관 | 2025.02.14 | 보증금 미상 | 기록 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이한복 | 2024.09.03 | 보증금 미상 | 기록 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백인석 | 2024.06.10 | 보증금 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 손대혁 | 2024.08.09 | 보증금 미상 | 2025.03.26 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최영석 | 2024.03.18 | 보증금 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 여종현 | 2025.02.14 | 보증금 미상 | 2025.04.09 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 141,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,775,680원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,092,000,000원 | 138,344,320원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김수진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 박두병 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 박정민 | 21,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,625,500,000원 중 채권자 배당은 138,344,320원으로, 미배당은 3,487,155,680원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 141,120,000원 | 138,344,320원 | 3,487,155,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 98,784,000원 | 96,605,888원 | 3,528,894,112원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 69,148,800원 | 67,504,122원 | 3,557,995,878원 | 0원 |
현재 회차 기준 실질취득액은 141,120,000원입니다. 대항력 있는 보증금 인수형이 아니므로 “낙찰가 + 인수액”이 최저가와 같습니다. 다만 가격 판단은 단순히 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 끝낼 수 없습니다. 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이며, 임차인이 다수라 환금성과 명도비용을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 남양고등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 남동측 인근 남양중앙로 노변에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 공부상 근린시설이라는 점과 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 총 5층 건물 중 4층 402호이며, 건물 전체호는 총 12개호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·엘리베이터·도시가스 난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이고, 공시지가 1,549,000원/㎡, 토지면적 403.0㎡입니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 전원 확인. 대항력은 없지만 점유자 수가 많습니다. 보증금 미상 임차인의 실제 계약서·점유 범위·이사 가능성을 확인해야 합니다.
- 정용운(ZHENG LONGYUN) 계약 확인. 보증금 20,000,000원, 월세 900,000원으로 확인되는 임차인입니다. 대항력은 없지만 명도 협의의 중심 점유자가 될 수 있습니다.
- 배당요구 임차인 확인. 김지안, 정유환, 백인석, 손대혁, 최영석, 여종현은 배당요구 일자가 확인됩니다. 확정일자와 배당순위는 원본으로 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 대조. 비고상 토지 별도등기가 표시되어 있으므로 토지 등기와 집합건물 등기를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 대출·임대·전입 가능성은 이 용도 차이를 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당부족 확인. 현재 회차 기준 미배당이 3,487,155,680원입니다. 매수인 인수는 0원이나 채권관계가 복잡해 배당수령자 변동을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “13명 명도”가 핵심
이 물건은 대항력 있는 임차인 인수형이 아닙니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인들로 구성되어 현재 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 권리금전 리스크만 보면 깔끔해 보입니다. 하지만 실제 현장은 다릅니다. 임차인 13명, 보증금 미상 다수, 배당요구 임차인 다수, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 차이가 동시에 존재합니다. 결론은 명확합니다. 가격은 감정가 49%까지 내려왔지만, 입찰 전 승부처는 권리 인수보다 점유·명도·용도 확인입니다.