수원지방법원 2025타경54938. 화성시 남양읍 남양리 스카이빌 5층 503호입니다. 등기상 물건은 집합건물이고, 사건 용도는 근린시설로 잡혀 있지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 292,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 143,080,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2023.03.23 단원신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인들은 모두 이 말소기준권리 이후에 전입한 것으로 정리되어 대항력으로 매수인에게 보증금을 인수시키는 구조는 아닙니다. 다만 이 물건의 난점은 권리 인수액이 아니라 사람 수입니다. 현황조사·문건접수상 실제 임차인이 13명으로 확인되어, 낙찰 후 인도 협의와 명도 관리가 일반 주거 1세대 물건보다 훨씬 복잡할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태: 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사우진종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 143,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,894,218,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2023.03.23 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권, 2023.12.21 김수진 근저당권, 2024.11.12 박두병 근저당권, 2025.02.25 박정민 가압류와 2025.03.07 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 입찰자 관점에서 핵심 결론은 등기상 인수 권리 0원입니다.
② 임차인 분석 — 인수는 0원, 명도는 가볍지 않다
확인되는 실제 임차인은 13명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 정리되는 사람들입니다. 전입일은 모두 2023.03.23 말소기준권리 이후이므로 대항력으로 매수인에게 보증금을 넘기는 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되는 임차인은 정용운(ZHENG LONGYUN) 20,000,000원이고, 월세는 900,000원입니다. 그 외 다수는 보증금이 확인되지 않아 배당요구·점유관계·명도 협의를 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 2024.07.08 | 미상 | 2025.04.16 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정용운(ZHENG LONGYUN) | 2024.04.30 | 20,000,000원 / 900,000원 | 확인 필요 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| XUE BING | 2024.04.30 | 미상 | 확인 필요 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정유환 | 2024.02.29 | 미상 | 2025.03.24 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 전영림 | 2024.06.11 | 미상 | 확인 필요 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 전영란 | 2024.03.30 | 미상 | 확인 필요 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| QUAN YINGLAN | 2024.04.05 | 미상 | 확인 필요 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이영관 | 2025.02.14 | 미상 | 확인 필요 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이한복 | 2024.09.03 | 미상 | 확인 필요 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 백인석 | 2024.06.10 | 미상 | 2025.05.02 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 손대혁 | 2024.08.09 | 미상 | 2025.03.26 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최영석 | 2024.03.18 | 미상 | 2025.03.24 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 여종현 | 2025.02.14 | 미상 | 2025.04.09 | 인수 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 143,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,803,120원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,092,000,000원 | 140,276,880원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김수진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 박두병 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 박정민 | 21,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 기준 총 채권 3,625,500,000원 중 140,276,880원만 배당되고, 미배당은 3,485,223,120원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 남동측 인근 남양중앙로 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 감정상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조, 엘리베이터·급배수·위생·도시가스 난방 설비가 확인됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이고, 토지는 대지 403.0㎡, 공시지가 1,549,000원/㎡입니다.
- 하자 메모. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 해당 없음으로 정리됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 원본 대조. 대항력 인수는 0원으로 보되, 각 임차인의 점유 위치·실제 거주 여부·배당요구 여부를 문건 원본으로 확인하세요.
- 정용운(ZHENG LONGYUN) 임대차 확인. 보증금 20,000,000원, 월세 900,000원이 확인되는 임차인입니다. 전입은 말소기준 이후이나 명도 협의의 핵심 대상이 될 수 있습니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 보증금이 확인되지 않는 임차인이 많아, 낙찰 후 예상치 못한 주장과 협의 비용이 생길 수 있습니다.
- 토지 별도등기 확인. 토지 근저당권자와 신청채권자가 동일하다는 비고가 있으나, 별도등기의 말소 범위는 입찰 전 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성 보수 산정. 감정 이용상태가 오피스텔이고 주변이 주거·근린 혼재지역입니다. 실사용·임대·재매각 시 수요층을 좁게 잡아야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 오피스텔·집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 남을 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 좋은 점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인들이라 대항력 인수액은 0원이고, 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리표가 깨끗해 보인다고 곧바로 쉬운 물건은 아닙니다. 실제 임차인 13명, 다수의 보증금 미상, 현재 회차 기준 3,485,223,120원의 미배당, 오피스텔 이용상태, 토지 별도등기 확인이라는 숙제가 함께 있습니다. 결론은 가격은 낮아졌지만 난도는 낮지 않다입니다. 이 물건은 싸게 받는 것보다, 낙찰 후 점유 정리와 환금 계획을 얼마나 보수적으로 세우느냐가 더 중요합니다.