서울남부지방법원 2025타경9366. 구로구 개봉동 ‘해오름’ 제2층 제202호 다세대주택입니다. 감정가 222,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 90,931,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격은 법원에 내는 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다. 임차인 김영범의 전입일과 확정일자는 모두 2019.04.19, 점유개시일은 2019.04.25로, 말소기준인 2020.01.30 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력을 가지며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 회차의 예상배당은 임차보증금 209,000,000원 중 88,894,242원입니다. 나머지 120,105,758원은 낙찰자 부담으로 남습니다. 결국 낙찰대금 90,931,000원과 인수액을 합친 현재 실질취득은 211,036,758원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 임차인이 덜 배당받는 만큼 인수액이 커지므로, 총 부담은 임차보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 349-11 해오름 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 구로구 개봉로11길 17-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 평스라브 지붕 · 외벽 석재붙임·드라이비트 · P.V.C샷시 창호 |
| 소유자 | 정용철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 90,931,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성은 (개명 전 김영범) / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발급 | 2026.07.27 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권
2019.02.20 설정된 광남새마을금고 근저당권은 2019.04.25 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.01.30 국세 압류입니다. 임차인 김영범은 그보다 앞선 2019.04.19 전입신고와 확정일자를 갖추고 2019.04.25 점유를 시작했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
2021.05.14 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 말소되지만, 등기 말소와 보증금 소멸은 같은 뜻이 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이후의 구로구 압류, 관악세무서 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김영범 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 209,000,000원 | 2019.04.19 점유개시 2019.04.25 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
임차인은 실제 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 신청채권자 김성은(개명 전 김영범)과 임차권자 김영범은 개명 전후의 동일인 관계로 표시돼 있으므로, 청구액 209,000,000원과 임차보증금 209,000,000원을 별개의 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총 부담은 크게 줄지 않는다
실거래가가 확인된 비교 표본이 없어 시세 대비 가격 우위를 단정할 수 없습니다. 다만 권리구조상 분명한 사실은 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득은 211,036,758원으로 감정가 222,000,000원에 근접합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 90,931,000원 | 120,105,758원 | 211,036,758원 |
| 5회 유찰 시 | 72,744,800원 | 137,964,606원 | 210,709,406원 |
| 6회 유찰 시 | 58,195,840원 | 152,251,685원 | 210,447,525원 |
5회 또는 6회 유찰로 법원 납부액이 더 낮아져도 실질취득은 각각 210,709,406원, 210,447,525원입니다. 낙찰가가 줄어든 만큼 보증금 미배당액이 늘어나기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 몇 퍼센트인가”보다 “낙찰가와 인수액을 합쳐 얼마인가”를 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,036,758원 |
| 1. 임차인 김영범 보증금 | 209,000,000원 | 88,894,242원 |
| 2. 강제경매 신청채권 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 예상 미배당액 120,105,758원이 매수인 인수액입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄어 실제 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 저층 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 난방설비, 위생설비 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 대지·도로. 대체로 정방형 평지이며 서측과 남측 도로에 접합니다. 토지면적은 175.5㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역이며 도로에 접합니다.
- 규모. 해오름은 6세대 규모이고 사용승인일은 2018.12.06입니다. 소규모 다세대 특성상 실제 거래량과 매도 소요기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조를 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담 계산. 낙찰가 90,931,000원에 인수액 120,105,758원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 광주세무서·구로구·관악세무서 압류 중 당해세가 존재하면 임차인 배당이 감소해 인수액이 늘 수 있습니다.
- 임차인 채권 원본 대조. 신청채권자 김성은과 임차권자 김영범의 개명 전후 관계, 청구채권과 임차보증금의 동일성을 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 목적물 인도 여부와 열쇠 인계 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 현황이 직접 조사되지 않았으므로 누수·하자·불법 변경 여부를 재확인해야 합니다.
- 환금성 조사. 6세대 소규모 다세대로 직접 비교 가능한 실거래와 매수 수요를 중개업소를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·세금 관련 교부청구를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “90,931,000원짜리 물건이 아니다”
네 차례 유찰된 최저가 90,931,000원은 이 사건의 전체 가격이 아닙니다. 대항력 임차인 김영범의 보증금 209,000,000원 중 배당받지 못하는 120,105,758원이 낙찰자에게 넘어오므로, 현재 실질취득은 211,036,758원입니다. 추가 유찰이 이뤄져도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총 부담은 210,000,000원 안팎에서 크게 달라지지 않습니다.
게다가 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 임차인 배당액이 줄어 실제 인수액은 현재 예상보다 증가할 수 있습니다. 직접 비교 가능한 실거래도 확인되지 않아 211,036,758원이 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 낮지 않습니다. 입찰 여부는 임차보증금 잔액과 세금 우선배당을 확정한 뒤 실질취득 기준으로 결정해야 합니다.
