서울남부지방법원 2025타경9366. 서울 구로구 개봉동 해오름 제2층 제202호의 강제경매 사건입니다. 감정가는 222,000,000원이지만 6회 유찰되면서 최저매각가는 58,196,000원까지 내려왔습니다.

그러나 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 저가 낙찰로 끝나는 구조가 아닙니다. 임차인 김영범은 말소기준인 2020년 압류보다 먼저 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 임차보증금은 209,000,000원이며, 배당에서 돌려받지 못하는 잔액은 매수인이 인수한다고 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

따라서 이 물건은 최저매각가가 아니라 입찰금액 + 임차보증금 인수액으로 평가해야 합니다. 6회 유찰에 따른 가격 하락이 곧바로 실제 취득비용의 하락을 의미하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인이 핵심

국가 압류 2건과 구로구 압류 1건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 등기상 압류가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 전혀 다른 문제입니다.

매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 존재하며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건의 결정적인 권리 위험은 압류 자체보다 임차보증금 미배당액입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

임차인 김영범의 임차권부채권에는 한국주택금융공사의 188,644,669원 가압류가 설정된 이력이 있으나, 해당 가압류는 2024.07.30 말소되었습니다. 이를 별도의 실제 임차인이나 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

또한 강제경매 신청채권자는 김성은(개명 전 김영범)으로 표시되어 있습니다. 임차인 김영범과 개명 전 이름이 같으며, 신청 청구금액도 임차보증금과 동일한 209,000,000원입니다. 예상배당표의 신청채권자 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 최저가 5,819만원의 착시

감정가 222,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 58,196,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 임차보증금 부족분을 승계하므로 실제 자금 부담은 다음과 같이 계산해야 합니다.

실거래 시세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 222,000,000원보다 실질취득 예상액이 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 감정평가액은 현재 매매시세를 확정하는 자료가 아니며, 동일 지역·유사 면적의 최신 거래와 실제 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.

해오름은 총 6세대 규모의 다세대주택입니다. 실질취득비용과 비교할 신뢰할 만한 거래가격을 확보하지 못한 상태에서는 최저가의 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 평가하는 것이 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,196,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 1,447,528원을 차감하고 임차인에게 56,748,472원을 배당하는 추정입니다. 신청채권자 김성은은 개명 전 김영범으로 표시되어 있으므로, 신청채권자 청구액과 임차보증금을 서로 다른 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 신청채권자 별도 배당은 0원으로 산정되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액이 늘어난다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 때는 매각대금이 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당금도 줄어들고, 반대로 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 이 사건에서는 이러한 관계가 매우 뚜렷합니다.

각 회차의 실질취득비용은 해당 최저매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정이 회차에 따라 달라져 합계에도 소폭 차이가 발생합니다. 실제 낙찰가격 및 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

따라서 입찰가를 결정할 때는 최저매각가가 아닌 실질취득비용 약 209,000,000원 이상을 기준으로 비교해야 합니다. 현재 회차에는 집행비용 추정까지 반영한 실질취득비용이 210,447,528원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 개웅중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 서측 및 남측으로 도로에 접합니다.
• 건물. 2018.12.06 준공된 총 6세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조에 콘크리트 평슬래브 지붕이며 난방·위생·급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 지목 도로에 한정된 것으로 기재되어 있으므로 본건 토지의 적용 여부는 공부와 지정 범위를 대조해야 합니다.
• 토지. 대체로 정방형 평지이며 공시지가는 3,538,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 내부 상태. 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰을 통해 구조를 파악했습니다. 실제 내부 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 총 6세대 소규모 다세대주택이며, 확인된 동일 건물 실거래 비교가격은 없습니다. 실질취득비용 약 2.1억원에 매도 가능한지 별도의 시장 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 여부. 매각물건명세서에 명시된 대항력 있는 임차권과 미배당 보증금 인수 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 현재 최저가 58,196,000원만을 입찰 예산으로 잡지 말고, 예상 인수액 152,251,528원을 더한 210,447,528원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 배당순위와 조세. 국가 압류 2건 및 구로구 압류 1건에 관한 실제 세액·법정기일·우선순위를 확인해야 합니다. 조세 우선배당은 임차인 배당액과 매수인 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 신청채권자와 임차인 관계. 김성은(개명 전 김영범)과 임차권자 김영범의 관계, 신청채권 및 임차보증금의 중복 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인의 인수 부담이 달라집니다. 인수금 지급과 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유 상태를 구별해 확인하고, 보증금 반환 및 인도 협의에 필요한 자금을 고려해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 전용 29.81㎡와 비교 가능한 인근 다세대주택의 최근 실거래, 현재 매물가격 및 실제 매도 가능성을 확인해야 합니다.
• 내부 실사. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 내부구조·누수·설비·수리 필요 여부를 재확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 매각기일 변경이나 추가 권리관계가 있는지도 확인 대상입니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도 취득비용은 내려가지 않는다”

이 사건의 가장 중요한 사실은 6회 유찰 자체가 아니라 209,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 감정가 222,000,000원이 최저매각가 58,196,000원까지 내려왔지만, 매수인이 인수할 것으로 예상되는 보증금 잔액은 152,251,528원입니다.

그 결과 현재 회차의 실질취득비용은 210,447,528원입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되어 총 부담은 약 2.1억원 수준에 머뭅니다.

여기에 국세·지방세 배당순위에 따른 인수액 변동 가능성, 내부 상태 미확인, 소규모 다세대주택의 환금성, 실거래 시세 부재가 겹칩니다. 따라서 현재 확인된 사실만으로는 시세 대비 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 최저가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 판단해야 한다는 것입니다. 임차보증금 인수 조건과 실제 배당순위를 확인하고, 실질취득비용 약 2.1억원을 주변 유사 물건의 검증된 시세와 비교한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.