수원지방법원 2025타경54938. 화성 남양읍 남양리 스카이빌 4층 403호입니다. 감정평가 이용상태는 오피스텔이고, 사건 용도는 근린시설로 잡혀 있습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순 비교하면 안 됩니다. 권리의 출발점은 2023.03.23 단원신용협동조합의 근저당권이고, 이후 가압류·경매개시·후순위 근저당은 매각으로 정리되는 구조입니다. 숫자로만 보면 감정가 289,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 141,610,000원, 감정가의 49% 구간입니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 조사된 점유자들의 전입일이 모두 말소기준일 이후라 대항력 있는 임차보증금 인수 구조가 아닙니다. 둘째, 그럼에도 점유자가 13명이고 보증금 미상자가 많아, 입찰 전에는 명도와 배당요구·확정일자·임대관계 원본을 반드시 맞춰 봐야 합니다. 여기에 토지 별도등기 표시까지 있으므로 권리 “인수액”과 별개로 확인 난도는 낮지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 4층 403호 등기부상 도로명주소: 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔로 이용중 · 5층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 주식회사우진종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 141,610,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,894,218,314원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.23 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 · 채권최고액 1,092,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.03.23 을구 1번 단원신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당도 설정되어 있으나 접수번호가 뒤입니다. 이후 김수진·박두병 근저당, 박정민 가압류, 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후 권리입니다. 2025.08.08 이후 근저당권 이전과 질권 설정도 등기상 보이지만, 이는 근저당 채권 내부의 귀속·담보 변동으로 보아야 하고, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 인수는 없지만 명도 확인은 무겁다
조사된 점유·임대관계 신고는 13명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 기준으로 보아야 합니다. 가장 이른 전입일은 2024.02.29이고, 모두 말소기준일 2023.03.23 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아니지만, 보증금 미상자가 많아 배당·명도 단계의 사실관계 확인은 필수입니다.
| 이름 | 전입 / 배당요구 | 보증금·월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지안 | 전입 2024.07.08 배당요구 2025.04.16 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정용운(ZHENG LONGYUN) | 전입 2024.04.30 확인 필요 | 20,000,000원 월 900,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| XUE BING | 전입 2024.04.30 확인 필요 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정유환 | 전입 2024.02.29 배당요구 2025.03.24 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전영림 | 전입 2024.06.11 확인 필요 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전영란 | 전입 2024.03.30 확인 필요 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| QUAN YINGLAN | 전입 2024.04.05 확인 필요 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이영관 | 전입 2025.02.14 확인 필요 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이한복 | 전입 2024.09.03 확인 필요 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 백인석 | 전입 2024.06.10 배당요구 2025.05.02 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 손대혁 | 전입 2024.08.09 배당요구 2025.03.26 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최영석 | 전입 2024.03.18 배당요구 2025.03.24 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 여종현 | 전입 2025.02.14 배당요구 2025.04.09 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정하면 안 된다
현재 최저가는 141,610,000원입니다. 감정가 289,000,000원 대비 49% 구간까지 내려왔고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득은 141,610,000원으로 봅니다. 다만 이 숫자는 “감정가 대비 할인”이지 “시세 대비 할인”을 의미하지는 않습니다. 본건은 근린시설·오피스텔 이용 물건이고, 점유자 13명 및 보증금 미상 요소가 있어 가격 판단은 보수적으로 잡아야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 141,610,000원 | 0원 | 141,610,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 99,127,000원 | 0원 | 99,127,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 69,388,900원 | 0원 | 69,388,900원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,782,540원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,092,000,000원 | 138,827,460원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김수진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 박두병 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 박정민 | 21,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,625,500,000원 중 예상배당은 138,827,460원, 미배당은 3,486,672,540원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양고등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 남동측 인근 남양중앙로 노변에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정상 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 급배수·위생·엘리베이터·도시가스 난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 기준 남서측과 남동측으로 노폭 약 13미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 1,549,000원/㎡, 토지면적 403.0㎡, 지목은 대입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.03.23 을구 1번 근저당권이 기준입니다. 후순위 근저당·가압류·경매개시는 매각소멸 구조로 정리합니다.
- 점유자 13명 확인. 대항력은 없지만, 명도는 별개입니다. 점유자별 실제 점유 공간과 연락 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 보증금이 확인된 사람은 정용운(ZHENG LONGYUN) 1명입니다. 나머지 보증금 미상자는 배당요구·계약서·확정일자 원본 대조가 필요합니다.
- 토지 별도등기 확인. 토지 별도등기 표시가 있으므로 토지 등기와 건물 등기의 말소 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 49%지만, 근린시설·오피스텔 이용 물건의 환금성 및 점유 구조를 반영해 응찰가 상한을 별도로 잡아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 전입만 확인되어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 기준 실질취득도 최저가와 같은 141,610,000원입니다. 그러나 이 물건은 점유자 13명, 보증금 미상 다수, 근린시설·오피스텔 이용, 토지 별도등기라는 확인 포인트가 겹쳐 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수는 가볍지만, 실무 확인은 무겁다. 최저가 49%라는 숫자보다 점유와 토지 등기의 원본 확인이 먼저입니다.