법원경매 권리분석 · 집합건물(근린시설·오피스텔 이용)

최저가는 감정가의 49%, 그러나 ‘싸다’보다 먼저 볼 것은 점유 난도 — 화성 스카이빌 502호

수원지방법원 2025타경54938 · 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 5층 502호
감정가 290,000,000원 · 최저매각가 142,100,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.03 · 임의경매
46점
매력지수 C등급 · 인수 0원 구조이나 점유자 13명·보증금 미상 다수·토지 별도등기 표시로 실전 난도 높음
말소기준 2023.03.23 이후 권리는 매각으로 소멸하고 전입자 모두 후순위라 인수 0원이나, 점유자 13명과 보증금 미상 다수, 토지 별도등기 표시가 있어 최저가 49%만으로 후하게 볼 수 없음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
💰 최저가 142,100,000원 📉 2회 유찰 👥 점유자 13명 ⚠️ 인수 0원·명도 주의
한 줄 평 감정가 290,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 142,100,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준은 2023.03.23 단원신용협동조합 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 점유 신고자가 13명으로 많고 보증금이 확인된 점유자는 정용운(ZHENG LONGYUN) 20,000,000원뿐입니다. 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 명도·점유 확인 난도가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
290,000,000원
최저 142,100,000원
실질취득
142,100,000원
매수인 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
전입 모두 말소기준 이후
핵심지표
49%
감정가 대비 최저가

수원지방법원 2025타경54938. 화성시 남양읍 남양리 스카이빌 5층 502호입니다. 물건 표시는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 위치는 남양고등학교 동측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다. 신건 감정가 290,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 142,100,000원, 감정가의 49% 수준입니다.

권리만 보면 말소기준은 2023.03.23 단원신용협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 붙은 가압류, 임의경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건은 권리보다 점유가 문제입니다. 신고·조사된 점유자가 13명이고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수입니다. 전입일 자체는 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 인도 과정은 단순한 공실형 물건으로 보기는 어렵습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경54938 (임의경매)
소재지경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 5층 502호
물건종류 / 이용상태근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중
소유자주식회사우진종합건설
감정가 / 최저가290,000,000원 / 142,100,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구단원신용협동조합 / 1,894,218,314원
매각기일2026.07.03
토지 관련토지에 관하여 별도등기 있음 · 토지 근저당권자와 신청채권자 동일

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

말소기준은 2023.03.23 단원신용협동조합 근저당권입니다. 2025.02.25 박정민 가압류와 2025.03.07 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 후순위 근저당권도 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안는 금전 인수는 0원으로 보는 구조입니다.

⚠️ 토지 별도등기 표시 토지에 관하여 별도등기가 있고, 토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일하다는 비고가 있습니다. 권리 말소 구조 자체보다, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본에서 토지 권리 정리 범위를 직접 대조해야 합니다.

② 점유자 현황 — 인수 0원이라도 명도 난도는 낮지 않다

확인된 점유자는 13명입니다. 보증금이 확인된 점유자는 정용운(ZHENG LONGYUN) 1명으로, 보증금 20,000,000원, 월차임 900,000원입니다. 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 전입일은 모두 2023.03.23 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.

점유자전입일보증금월차임배당요구권리판정
김지안2024.07.08미상미상2025.04.16대항력 없음 승계 없음
정용운(ZHENG LONGYUN)2024.04.3020,000,000원900,000원해당 없음대항력 없음 승계 없음
XUE BING2024.04.30미상미상해당 없음대항력 없음 승계 없음
정유환2024.02.29미상미상2025.03.24대항력 없음 승계 없음
전영림2024.06.11미상미상해당 없음대항력 없음 승계 없음
전영란2024.03.30미상미상해당 없음대항력 없음 승계 없음
QUAN YINGLAN2024.04.05미상미상해당 없음대항력 없음 승계 없음
이영관2025.02.14미상미상해당 없음대항력 없음 승계 없음
이한복2024.09.03미상미상해당 없음대항력 없음 승계 없음
백인석2024.06.10미상미상2025.05.02대항력 없음 승계 없음
손대혁2024.08.09미상미상2025.03.26대항력 없음 승계 없음
최영석2024.03.18미상미상2025.03.24대항력 없음 승계 없음
여종현2025.02.14미상미상2025.04.09대항력 없음 승계 없음
⛔ 인수 0원과 쉬운 명도는 다르다 전입일이 모두 말소기준 이후라 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보기는 어렵습니다. 그러나 실제 점유자가 13명이고 보증금 미상자가 많아, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서·문건접수 내역을 대조해 실점유자와 점유 범위를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)-2,789,400원
1. 근저당 · 단원신용협동조합1,092,000,000원139,310,600원
2. 근저당 · 단원신용협동조합1,152,000,000원0원
3. 근저당 · 김수진360,000,000원0원
4. 근저당 · 박두병1,000,000,000원0원
5. 가압류 · 박정민21,500,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 기준 채권총액 3,625,500,000원 중 예상배당은 139,310,600원이고, 미배당은 3,486,189,400원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 142,100,000원)
회차별 미배당 규모
낙찰가가 내려갈수록 미배당은 커지지만, 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후의 가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 전입자들도 모두 말소기준 이후 전입이라 등기·임차권 인수 구조만 놓고 보면 매수인 인수 0원입니다.
⛔ 실전 관점 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 점유자 13명과 다수의 보증금 미상 정보가 남아 있습니다. 이 물건은 “권리 인수”보다 점유 확인·명도 비용·기간을 보수적으로 반영해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “49% 가격”보다 “13명 점유”가 먼저다

이 물건의 숫자는 강합니다. 감정가 290,000,000원에서 현재 최저가 142,100,000원까지 내려와 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 정리되고, 전입자들도 모두 말소기준 이후라 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 하지만 낙찰 후 실전은 점유에서 갈립니다. 점유자 13명, 보증금 미상 다수, 토지 별도등기 표시까지 겹쳐 있어 가격만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 권리는 통과, 점유는 고난도. 이 물건의 입찰가는 명도 리스크를 충분히 깎아낸 뒤에야 의미가 있습니다.