수원지방법원 2025타경54939. 화성시 영천동 자유드림힐스 4층 407호, 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 124,000,000원이지만 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 7,148,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다. 임차인 최소이는 보증금 115,000,000원으로 주거용 건물 전부를 임차했고, 전입일 2020.11.13, 점유개시일 2021.08.07, 확정일자 2021.08.09입니다. 말소기준권리는 2021.12.24. 압류이므로 임차인의 대항력 발생 관련 시점이 그보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 7,148,000원 매각을 가정하면 집행비용 528,664원 뒤 임차인에게 6,619,336원만 배당되고, 보증금 부족분 108,380,664원이 남습니다. 따라서 낙찰자의 실질 부담은 약 714만원이 아니라 115,528,664원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 4층 407호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄순환대로27길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 5층 / 지상 7층 중 4층 407호 · 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이승우 · 2019.06.17. 소유권이전 · 거래가액 146,331,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 7,148,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최소이 / 102,118,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
등기부에는 2019.06.17. 하나은행 근저당권 115,200,000원이 설정됐지만 2020.08.07. 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2021.12.24. 국 압류입니다. 그보다 앞서 최소이는 2020.11.13. 전입했고 2021.08.07. 점유를 개시했으며, 2021.08.09. 확정일자를 받았습니다. 이후 2023.09.04. 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최소이 | 주거용 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2020.11.13 / 2021.08.07 | 2021.08.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
최소이는 배당요구를 했고, 배당요구일은 2023.09.04.입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 또한 임차권자 최소이는 2025.03.13. 강제경매개시결정의 채권자와 동일합니다.
③ 최저가보다 중요한 ‘실질취득’
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 전형적인 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄어드는 대신 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 그래서 최저가가 계속 낮아져도 총 실질부담은 보증금 115,000,000원 부근에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 7,148,000원 | 108,380,664원 | 115,528,664원 |
| 9회 유찰 시 | 5,003,600원 | 110,486,465원 | 115,490,065원 |
| 10회 유찰 시 | 3,502,520원 | 111,960,525원 | 115,463,045원 |
실거래 시세 자료는 확인되는 값이 없으므로 이 사건은 최저가 7,148,000원만으로 싸다거나 비싸다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 숫자는 감정가 124,000,000원과 실질취득 약 115,500,000원 수준이며, 실제 가격 메리트 판단은 반드시 별도의 최신 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 7.4% 추정) | - | 528,664원 |
| 1. 임차인 최소이 보증금 (우선변제) | 115,000,000원 | 6,619,336원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 6,858,320원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최소이 | 102,118,901원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 부족분 108,380,664원이 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 9건이 있고, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차인 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 변동할 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 영천초등학교 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·대단위 아파트단지·업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 도시가스 난방, 위생 급배수, 승강기, 화재탐지·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선, 남측 왕복 3차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·성장관리권역·택지개발지구이며, 토지는 1,241.3㎡의 사다리형 평지·상업용입니다. 공시지가는 4,892,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 7,148,000원이 아니라 현재 인수액을 합친 실질취득 115,528,664원입니다.
- 임차보증금 인수. 최소이 보증금 115,000,000원 중 배당되지 않는 부분이 낙찰자에게 승계됩니다. 배당표와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류가 다수이므로 당해세 금액과 법정기일을 확인해야 합니다. 선순위 세금이 커지면 임차인 배당이 줄어 인수액이 늘 수 있습니다.
- 임차인 관계 확인. 임차권자 최소이가 강제경매 신청채권자와 동일하고 관계인 가능성 경고가 있으므로 실제 임대차와 보증금 지급 증빙을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최신 실거래 값이 없어 현 단계에서는 실질취득 1.155억원의 시장 대비 가격 경쟁력을 판정할 수 없습니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 감정가 124,000,000원에서 7,148,000원까지 내려온 이력 자체가 강한 경고 신호입니다. 단순 할인율보다 인수 구조와 매각조건을 먼저 봐야 합니다.
맺으며 — “714만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 7,148,000원이지만, 의사결정에 더 중요한 숫자는 108,380,664원입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 현재 회차에서 실질취득은 115,528,664원이고, 9회·10회 유찰 시에도 약 1.15억원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “8회 유찰로 94% 가까이 싸진 오피스텔”이 아니라 보증금 1.15억원이 사실상 가격의 바닥을 만드는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
여기에 국세·지방세 압류 다수, 당해세 미반영, 임차인과 신청채권자의 동일성에 따른 관계 확인 필요성까지 있습니다. 최신 실거래 자료도 없어 실질취득가가 시장 대비 유리한지 확인되지 않습니다. 최저가는 낮지만 권리·배당 구조는 무겁고, 현재 정보만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 사건입니다.
