수원지방법원 2025타경54939. 경기도 화성시 영천동 자유드림힐스 4층 407호 오피스텔입니다. 감정가 124,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 5,004,000원까지 내려간 사건입니다. 낙찰대금만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 등기와 매각물건명세서를 확인하면 가격 하락의 의미가 완전히 달라집니다. 바로 임차인의 대항력과 보증금 인수 문제 때문입니다.
임차인 최소이는 보증금 115,000,000원에 관한 주택임차권등기를 마쳤으며, 전입신고일은 2020.11.13, 확정일자는 2021.08.09입니다. 이 사건의 말소기준권리로 제시된 2021.12.24 국세 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
즉 이 경매의 핵심은 낙찰가가 얼마까지 떨어졌는가가 아니라 낙찰가 외에 얼마를 더 부담해야 하는가입니다. 현재 배당 추정에 따르면 매수인의 총 취득 부담은 감정가의 약 93.14% 수준입니다. 다만 이는 감정가와의 비교일 뿐, 현재 실거래 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 4층 407호 도로명: 경기도 화성시 동탄순환대로27길 16 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 지하 5층 / 지상 7층 중 4층 407호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 |
| 소유자 | 이승우 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2019.06.17 소유권이전등기 · 거래가액 146,331,000원 |
| 감정가 | 124,000,000원 |
| 최저매각가 | 5,004,000원 (9회 유찰) |
| 감정가 대비 | 4.04% |
| 신청채권자 | 최소이 |
| 청구금액 | 102,118,901원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2021.12.24 국(안산세무서장) 압류 |
| 대항력 임차인 | 최소이 · 보증금 115,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 110,486,072원 |
① 권리 흐름 — 말소되는 압류와 남는 보증금
말소기준권리는 2021.12.24 국(안산세무서장) 압류입니다. 그보다 앞서 설정되었던 하나은행 근저당권은 2020.08.07 이미 말소됐습니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
그러나 등기상 압류가 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 반환채무가 사라진다는 사실은 전혀 다릅니다. 최소이의 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 빠르며, 매각물건명세서에는 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 후순위 압류의 소멸 여부보다 대항력 임차인의 미배당 보증금이 실제 낙찰 부담을 결정하는 사건입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 115,000,000원의 실질 부담
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최소이 | 주거용 건물 전부 | 115,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당액 인수 |
| 실제 임차인 | 최소이 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.08.06 |
| 전입신고일 | 2020.11.13 |
| 점유개시일 | 2021.08.07 |
| 확정일자 | 2021.08.09 |
| 임차보증금 | 115,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.09.04 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.09.04 |
| 대항력 판단 | 있음 · 미배당 보증금 매수인 인수 |
| 예상 임차인 배당 | 4,513,928원 |
| 예상 미배당 보증금 | 110,486,072원 |
임차보증금은 115,000,000원이고, 현재 최저가 5,004,000원에서 추정 집행비용 490,072원을 제외하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 4,513,928원입니다. 결국 보증금 부족액은 110,486,072원으로 계산됩니다.
이 문구가 낙찰가와 별도로 발생하는 보증금 부담의 핵심 근거입니다. 입찰가격이 낮아질수록 미배당 보증금이 증가할 수 있으므로, 낙찰가격만 낮다고 해서 실질취득액이 같은 폭으로 낮아지지는 않습니다.
③ 가격의 착시 — 낙찰가 5,004,000원, 실질취득 115,490,072원
현재 최저매각가만 보면 감정가의 4.04% 수준입니다. 하지만 매수인의 실질취득 부담을 계산할 때는 낙찰대금과 인수 보증금을 합산해야 합니다.
| 감정가 | 124,000,000원 |
|---|---|
| 예상 낙찰대금 | 5,004,000원 |
| 임차보증금 | 115,000,000원 |
| 임차인 예상배당 | 4,513,928원 |
| 매수인 예상 인수액 | 110,486,072원 |
| 실질취득 예상액 | 115,490,072원 |
| 감정가 대비 실질취득 | 약 93.14% |
집행비용 추정치가 배당에서 먼저 차감되므로, 실질취득 예상액은 보증금 원금 115,000,000원보다 약간 큽니다. 실제 비용은 배당표 확정과 세금 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 시세 비교의 기준도 5,004,000원이 아니라 약 115,490,072원이어야 합니다. 동일 오피스텔의 현재 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서 감정가보다 낮다는 이유만으로 저렴하다거나 투자 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 9회 유찰(현재) | 5,004,000원 | 110,486,072원 | 115,490,072원 |
| 10회 유찰 시 | 3,502,800원 | 111,960,250원 | 115,463,050원 |
| 11회 유찰 시 | 2,451,960원 | 112,992,175원 | 115,444,135원 |
최저매각가가 5,004,000원에서 2,451,960원까지 내려가는 시나리오에서도 실질취득 예상액은 115,490,072원에서 115,444,135원으로 소폭 변하는 데 그칩니다. 낙찰대금이 줄어드는 만큼 임차인의 미배당 보증금 인수액이 커지기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,004,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 490,072원 |
| 1. 임차인 최소이 · 우선변제 | 115,000,000원 | 4,513,928원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 6,858,320원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 최소이 | 102,118,901원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 490,072원은 추정치입니다. 임차인 최소이에게 우선변제 항목으로 4,513,928원이 배당되고, 동일인인 신청채권자 최소이의 경매개시 청구 항목에는 별도 배당액 0원이 표시됩니다. 동일인의 권리를 중복 합산하지 않아야 합니다. 국세·지방세의 법정 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등의 실제 반영 여부에 따라 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 영천초등학교 북동측 인근입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 대단위 아파트단지 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근 노변에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 7층 건물 중 4층 407호입니다. 도시가스 난방, 위생 급배수, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선 도로 및 남측 왕복 3차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속하며, 사다리형 평지의 주상용 건부지입니다. 공시지가 기준은 4,892,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 동일 지역이라도 건물별 임대수요와 매매가격 차이가 있을 수 있습니다. 이 물건은 특히 보증금 인수 부담 때문에 단순한 저가 매입으로 접근하기 어렵습니다. 실제 환금성은 동일 건물의 최근 매매·임대차 거래 및 권리 정리 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 자금계획 수립. 입찰가 5,004,000원만 준비하는 것이 아니라 보증금 인수 예상액 110,486,072원을 포함한 115,490,072원을 기본적인 취득 부담으로 보아야 합니다. 취득세, 명도 및 기타 비용은 별도입니다.
- 임차인의 대항력 재확인. 전입 2020.11.13, 점유개시 2021.08.07, 확정일자 2021.08.09, 임차권등기 2023.09.04의 관계를 원본과 대조하세요. 전입신고일이 임대차계약일보다 앞서므로 점유와 주민등록의 연결관계도 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 동일인 확인. 최소이의 임차보증금 115,000,000원과 경매 청구액 102,118,901원의 법률적 관계, 채권의 동일성 및 중복계상 여부를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 우선순위 확인. 국세 압류를 비롯해 지방자치단체와 공공기관의 압류 이력이 다수 존재합니다. 세금의 법정기일과 배당 우선순위에 따라 임차인 배당 및 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·배당요구 내역·조세채권 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 실제 점유·인도 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 점유 현황을 확인하고 보증금 인수와 명도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 감정가 124,000,000원은 현재 시장가격과 같다고 보장되지 않습니다. 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대차 수요를 검토하고, 비교 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득 예상액으로 설정해야 합니다.
- 추가 유찰 전략 재검토. 10회·11회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 115,000,000원대에 머뭅니다. 보증금 인수관계가 유지된다면 단순히 다음 회차를 기다리는 것만으로 의미 있는 취득비용 절감을 기대하기 어렵습니다.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,004,000원에 낙찰받아도 5,004,000원짜리 물건이 아니다”
이 물건은 경매 초저가 매물의 대표적인 착시를 보여줍니다. 감정가 124,000,000원, 9회 유찰, 최저매각가 5,004,000원. 여기까지만 보면 매우 저렴해 보입니다.
그러나 최소이의 대항력 임차보증금은 115,000,000원이며, 현재 배당 추정에 따른 인수 부족액은 110,486,072원입니다. 낙찰대금을 합산하면 실질취득액은 115,490,072원이 됩니다. 이것이 투자판단에 사용할 실제 가격에 가까운 숫자입니다.
추가 유찰로 낙찰가격이 더 낮아져도 인수액이 늘어나기 때문에, 총취득 부담은 보증금 수준에 사실상 고정됩니다. 그뿐만 아니라 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 점, 다수의 조세 압류 이력, 배당순위 확인 필요성도 검토해야 합니다.
결론은 명확합니다. 이 물건은 낮은 최저가가 아니라 높은 인수 부담이 핵심인 경매입니다. 실질취득액을 기준으로 현재 시장가치를 확인하고, 임차보증금의 인수 범위와 세금 배당관계를 법률적으로 검증하기 전에는 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 낙찰가는 초저가, 실질취득은 1.15억 원대. 권리와 가격을 반드시 함께 보아야 합니다.
