수원지방법원 2025타경54939. 화성시 영천동 자유드림힐스 4층 407호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 표면 가격만 보면 감정가 124,000,000원에서 최저가 14,588,000원까지 떨어져 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 물건은 전입이 말소기준보다 빠른 임차인이 있고, 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명시되어 있습니다.
결론부터 말하면, 이 물건은 “최저가가 낮다”는 이유로 접근하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고, 매수인이 떠안는 잔액은 늘어납니다. 현재 회차 기준으로 14,588,000원에 낙찰되어도 매수인 인수액 101,074,584원이 붙어 총 부담은 115,662,584원이 됩니다. 즉, 실질취득은 사실상 보증금 규모에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 4층 407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이승우 (2019.06.17. 거래가액 146,331,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 14,588,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최소이 / 102,118,901원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
이 사건의 말소기준은 2021.12.24. 갑구 3번 압류입니다. 그런데 임차인 최소이의 주민등록일자는 2020.11.13., 확정일자는 2021.08.09.입니다. 둘 다 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 것으로 보아야 하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 잔액을 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
실제 임차인은 최소이 1명입니다. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 임차인이고, 보증금 대위·승계로 중복 신고된 형태가 아닙니다. 이 때문에 보증금을 중복 합산할 사안은 아니지만, 반대로 실제 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 직접적인 인수 위험으로 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최소이 | 주거용 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2020.11.13. / 2021.08.09. | 2023.09.04. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 14,588,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 662,584원 | 매각가의 4.5% 추정 |
| 1. 임차인 최소이 보증금 | 115,000,000원 | 13,925,416원 | 부족분 101,074,584원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 115,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 근로복지공단 | 6,858,320원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 4. 갑구 23번 경매개시결정 · 최소이 | 102,118,901원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세가 확인되면 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 영천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 대단위 아파트단지 및 업무시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 5층 / 지상 7층 건물 중 제4층 제407호입니다. 도시가스 난방, 위생 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 사다리형 평지의 주상용 건부지입니다. 공시지가는 4,892,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 총 부담은 최저가 14,588,000원이 아니라 115,662,584원입니다.
- 임차인 인수 확인. 최소이의 전입일 2020.11.13.과 확정일자 2021.08.09.가 말소기준 2021.12.24.보다 빠르므로, 미배당 보증금 인수 가능성을 핵심으로 보아야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 관계인 리스크 확인. 임차권자와 경매개시결정 채권자 이름이 최소이로 확인됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 원본 기록과 소송 경과로 재확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 주거용 건물 전부 점유가 확인되므로, 낙찰 후 인도·명도 협의의 난도를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·조세채권 내역을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “14,588,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 6회 유찰이라는 숫자 때문에 매우 싸 보입니다. 그러나 권리의 중심에는 보증금 115,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 13,925,416원에 불과하고, 나머지 101,074,584원은 매수인 인수로 연결됩니다. 따라서 낙찰자가 실제로 보는 가격은 115,662,584원입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 이 물건은 최저가가 낮아서 매력적인 물건이 아니라, 낮은 최저가 뒤에 큰 인수액이 붙어 있는 대항력 인수형 물건입니다.