수원지방법원 2025타경54994. 화성시 능동 세가프라자 1층 109호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점, 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐습니다. 등기 흐름에서 핵심은 2024년 최에스더가 434,000,000원에 소유권을 취득한 날 설정된 등촌동새마을금고 채권최고액 432,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 신탁과 화성시 압류도 여러 차례 있었지만 모두 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현재 등기상 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 현장조사 당시 관계인이 없어 임대관계를 조사하지 못했다는 점은 별도 확인이 필요합니다. 신고된 임차인은 없고 현황은 공실이지만, 실제 입찰 전에는 점유와 임대차 현황을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54994 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 능동 1063-4 세가프라자 1층 109호 · 동탄하나1길 47-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 2017.07.19. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상5층 중 1층 109호 |
| 소유자 | 최에스더 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 99,882,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 등촌동새마을금고 / 365,031,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2024.09.12. 등촌동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원이고 채무자는 최에스더입니다. 같은 날 최에스더가 이 물건을 434,000,000원에 취득했고, 2025.03.12. 등촌동새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘저가’라 단정하지 않는다
감정가는 416,000,000원, 현재 최저매각가는 99,882,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24% 구간입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 매우 크지만, 근린시설은 아파트처럼 감정가와 실거래 평균의 관계만으로 가격을 단순 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 99,882,000원 | 24% | 334,315,876원 |
| 5회 유찰 시 | 69,917,400원 | 17% | 363,741,113원 |
| 6회 유찰 시 | 48,942,180원 | 12% | 384,338,779원 |
현재 최저가가 감정가의 24%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것이 곧 현재 시장가보다 싸다는 의미는 아닙니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 이 가격대에서 응찰 수요가 충분하지 않았음을 보여줍니다. 따라서 가격 평가는 임대수익·공실기간·관리비·실제 상권 거래사례를 별도로 확인한 뒤 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,197,876원 |
| 1. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 432,000,000원 | 97,684,124원 |
| 미배당 | - | 334,315,876원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 99,882,000원을 가정하면 집행비용 2,197,876원을 제외한 97,684,124원이 등촌동새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 334,315,876원이 미배당으로 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동초등학교 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트단지 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로가 인근에 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 2017.07.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 공용 위생·급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지·발신설비와 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측 약 15m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적 2,082.7㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 주차장등이며 공시지가는 2,432,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))·비행안전제6구역(전술)·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음이며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 현황은 공실이고 신고된 임차인은 없지만, 관계인 부재로 임대관계 현장조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 점유와 임대차 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 416,000,000원 대비 최저가 99,882,000원이라는 낙폭만으로 현재 시장가보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 4회 유찰의 의미. 현재까지 반복 유찰된 만큼 동일 상권 근린시설의 실매매와 임대수익을 확인해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 등촌동새마을금고에 334,315,876원의 미배당이 발생하지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공실 비용. 공실 상태가 지속될 경우 임대수익 없이 보유비용이 발생할 수 있으므로 실제 관리비와 임대 가능 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”보다 “환금성 검증”이 먼저
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2024.09.12. 등촌동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 어려움은 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 현황 공실인 근린시설이 이미 4회 유찰돼 최저가가 99,882,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 충분하지 않습니다.
권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보류. 현재 상권의 실제 매매사례와 임대수요, 점유·임대차 현황, 공실 유지비를 확인한 뒤에야 99,882,000원이 진짜 기회인지 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 많이 떨어졌느냐”가 아니라 “그 가격에 다시 팔거나 임대할 수 있느냐”입니다.
