수원지방법원 2025타경54994. 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층 109호, 집합건물 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점이고 감정평가상 현황은 공실입니다. 말소기준은 2024년 9월 12일 설정된 등촌동새마을금고 근저당권이며, 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제시된 임차인 내역은 없어 보증금 인수형 리스크는 확인되지 않습니다.
다만 이 사건은 “권리가 깨끗하니 안전하다”에서 끝낼 물건이 아닙니다. 현재 최저매각가는 203,840,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 근저당권 채권최고액 432,000,000원 대비 배당 가능액은 200,186,240원에 그쳐 큰 미배당이 발생합니다. 매수인이 미배당 근저당을 인수하는 구조는 아니지만, 공실 근린시설의 임대·매각 가능성과 세금성 비용은 반드시 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층109호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄하나1길 47-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 최에스더 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 203,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 등촌동새마을금고 / 365,031,810원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 등촌동새마을금고 근저당
말소기준권리는 2024.09.12 등촌동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원이고 채무자는 최에스더입니다. 이후 2025.03.12 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 정리됩니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 인수 보증금은 확인되지 않지만 공실 확인이 핵심
제시된 임차인 내역은 없습니다. 감정평가상 이용상태도 현황 공실로 표시되어 있습니다. 다만 현장조사 시 관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했다는 내용이 있으므로, 입찰 전에는 현장 방문과 관리사무소 확인으로 실제 점유·영업·관리비 체납 여부를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,653,760원 |
| 1. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 432,000,000원 | 200,186,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 203,840,000원 기준입니다. 등촌동새마을금고 채권최고액 432,000,000원 중 200,186,240원이 배당되고, 미배당은 231,813,760원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 구분 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 203,840,000원 | 200,186,240원 | 231,813,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 142,688,000원 | 139,890,368원 | 292,109,632원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 99,881,600원 | 97,683,731원 | 334,316,269원 | 0원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이는 “권리상 인수”가 없다는 뜻이지, 근린시설 공실 리스크가 사라진다는 뜻은 아닙니다. 추가 유찰 가격대에서는 채권자 미배당이 커지고, 현장 수요가 약하다는 신호로 읽힐 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 능동 소재 능동초등학교 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로가 인근에 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2017년 7월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물 내 1층 109호입니다.
- 토지. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1))에 속하고, 지목은 주차장입니다. 공시지가는 2,432,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 집합건축물대장상 소매점이고 현황 공실입니다. 주변 상권, 유효 임대료, 공실 기간을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 근린시설은 공용관리비·장기 미납분이 실질 비용에 영향을 줄 수 있습니다. 관리주체 확인이 필요합니다.
- 세금성 배당 변수. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 보증금 인수는 확인되지 않지만, 관계인 부재로 임대관계 조사가 제한된 만큼 실제 점유자·영업 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 응찰가 기준. 최저가 203,840,000원은 감정가의 49%입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가율만으로 싸다고 단정하지 말고 임대수익 기준으로 역산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 공실 근린시설의 출구
이 사건의 권리 구조는 단순합니다. 말소기준은 등촌동새마을금고 근저당권이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 성격은 주거용 아파트가 아니라 근린시설·소매점이며, 현황은 공실입니다. 2회 유찰로 최저가가 203,840,000원까지 내려왔어도, 공실 상가의 임대 가능성·관리비·세금성 비용·환금성을 확인하지 않으면 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 수익성과 출구는 보수적으로 검증입니다.