111,300,000원
수원지방법원 2025타경55000. 수원시 팔달구 인계동 센트럴하임 11층 1104호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 민민식은 2021.11.05. 매매를 원인으로 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.11.20. 동두천시 압류이고, 이후 2025.03.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 먼저 존재하는 심정환의 주택임차권입니다. 심정환은 2021.11.04. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 160,000,000원입니다. 따라서 원래 구조대로라면 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 선순위 임차권이고, 현재 최저가 111,300,000원에서 집행비용 2,358,200원을 제한 배당액은 108,941,800원이라 51,058,200원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 11층 1104호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 팔달구 인계로108번길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 11층 1104호 |
| 소유자 | 민민식 (2021.11.05. 매매 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,606,448원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2024.11.20. 동두천시 압류입니다. 심정환의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.11.04.이고 임차권등기는 2023.08.28. 이루어져 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 다만 2026.06.09. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시한 확약서를 제출해 실질 인수 위험이 해소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심정환 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.11.04. | 2021.11.04. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 신고 | 주택도시보증공사 양도전: 임차인 심정환 |
* 확약을 반영하지 않은 원래 배당구조에서는 현재 최저가 111,300,000원 기준 미배당 보증금 51,058,200원이 매수인 인수액입니다. 그러나 2026.06.09. 제출된 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 1. 임차인 심정환 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 108,941,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,606,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,358,200원과 임차보증금 우선변제 108,941,800원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 172,606,448원은 배당액 0원으로 계산돼 미배당이 발생합니다. 다만 임차보증금의 매수인 인수는 확약으로 실질 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 시나리오 | 매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 70% | 111,300,000원 | 51,058,200원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 56% | 89,040,000원 | 72,962,720원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 45% | 71,232,000원 | 90,450,176원 | 0원* |
확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건은 확약이 제출돼 그 미배당분을 매수인이 인수하지 않도록 정리됐다는 점이 결정적입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근에 위치하며 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 11층 1104호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 원문과 적용 대상이 심정환 임차권 전부인지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 확약은 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로 매각물건명세서와 제출서류의 문구를 직접 대조하는 것이 핵심입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘저가’라고 판단하지 말고 현장 중개시세와 동일·유사 원룸형 거래를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 권리 이슈가 확약으로 정리됐더라도 반복 유찰에는 가격·상품성·수요 등 다른 이유가 있을 수 있습니다.
- 원룸형 환금성. 도시형생활주택 원룸형이라는 이용상태를 기준으로 실수요·임대수요와 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 결론은 확약서가 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 상당히 까다롭습니다. 보증금 160,000,000원의 임차인이 말소기준권리보다 앞서 전입·점유·확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권을 확보했고, 현재 최저가 기준으로는 51,058,200원이 미배당되는 구조이기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소를 확약하면서 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 초점은 “1.6억 보증금을 떠안는가”가 아니라 “확약서가 그대로 유효하게 적용되는가”에 있습니다. 그 부분을 원문으로 확인한다면 권리 부담은 크게 낮아집니다. 다만 3회 유찰된 도시형생활주택 원룸형이고 실거래 비교자료가 없어, 권리 해소와 가격 매력을 동일시해서는 안 됩니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
