수원지방법원 2025타경55000. 수원 팔달구 인계동 센트럴하임 11층 1104호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 아파트입니다. 겉으로 보면 1회 유찰되어 최저매각가가 111,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 그 가격이 출발점일 뿐입니다. 이 사건은 대항력 있는 임차권등기가 말소기준보다 앞에 있기 때문에, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
말소기준은 2024.11.20 동두천시 압류입니다. 그런데 임차인 심정환 씨의 전입일자와 확정일자는 모두 2021.11.04이고, 임차권등기는 2023.08.28 접수되었습니다. 즉 말소기준보다 앞선 임차보증금 160,000,000원이 존재합니다. 현 회차 배당표상 임차인에게 108,941,800원이 배당되고 부족분 51,058,200원이 남으므로, 입찰자는 최저가가 아니라 실질취득 162,358,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 민민식 (2021.11.08. 거래가액 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,606,448원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.11.20 동두천시 압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반대로 을구 1번 주택임차권은 전입일자·확정일자가 모두 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있는 보증금 1.6억
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 심정환 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.11.04 / 2021.11.04 | 160,000,000원 | 대항력 우선변제 인수위험 |
보증금 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 이 임차인은 임차권등기와 배당요구가 확인되고, 확정일자에 따른 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 현 최저가에서는 보증금 전액이 배당되지 않으므로 부족분이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,358,200원 |
| 1. 임차인 심정환 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 108,941,800원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,606,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 후 임차보증금 부족분은 51,058,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 구조 — 최저가 하락이 곧 할인은 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 111,300,000원 | 51,058,200원 | 162,358,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 77,910,000원 | 83,892,380원 | 161,802,380원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 54,537,000원 | 106,844,666원 | 161,381,666원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 동일합니다. 현 회차 최저가 111,300,000원만 보면 감정가 대비 70%처럼 보이지만, 실질취득 162,358,200원은 감정가 159,000,000원의 102.1%입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재해 일반교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 헤더와 물건 개요의 용도도 이를 기준으로 보아야 하며, 일반 대단지 아파트로 단순 가정하면 안 됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 11층 1104호이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·소화전설비·주차장 등이 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 “--”로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 111,300,000원이 아니라 현 회차 실질취득 162,358,200원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 주택임차권의 임대차보증금 160,000,000원, 전입일자 2021.11.04, 확정일자 2021.11.04를 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현 회차 기준 임차인 배당 108,941,800원, 부족분 51,058,200원이 핵심입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 인수액은 변동될 수 있습니다.
- 신청채권자 회수 구조. 주택도시보증공사 청구금액 172,606,448원은 현 배당표상 0원 배당으로 표시됩니다. 임차보증금 우선변제가 가격 구조를 지배합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 사건은 점유·인도·보증금 반환 관계가 복합적으로 남을 수 있으므로 현황과 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하고, 권리관계 변동 여부를 재점검해야 합니다.
맺으며 — “유찰 70%”가 아니라 “대항력 보증금 1.6억” 사건
이 물건은 유찰되어 최저가가 낮아진 사건이 아니라, 대항력 있는 임차보증금이 가격을 고정하는 사건입니다. 현 회차 최저가 111,300,000원에 인수액 51,058,200원을 더하면 실질취득은 162,358,200원입니다. 2회·3회 유찰로 내려가도 실질취득은 계속 1.6억 근처입니다. 따라서 결론은 분명합니다. 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없고, 감정가 159,000,000원과 비교해도 현 실질취득은 더 높습니다. 권리상 핵심 리스크는 임차권등기, 가격상 핵심 기준은 실질취득입니다.