수원지방법원 2025타경55008. 오산시 원동 디자인타운 101동 6층 603호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택·도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김인성과 이지안이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2021.01.13. 매매로 거래가액 180,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 선순위 주택임차권과 그 대항력 포기 확약입니다.
김미희의 임대차계약일은 2021.01.11., 확정일자는 2021.01.14., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.02.08.입니다. 임차보증금은 187,000,000원이며 2023.02.17. 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 경매개시결정은 2025.03.11.이므로 임차권은 경매개시결정보다 앞서고, 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 382-2 디자인타운 101동 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택·도시형생활주택 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 (2021.01.13. 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
등기부상 가장 중요한 권리는 김미희의 주택임차권입니다. 보증금 187,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.02.08., 확정일자 2021.01.14.로 확인되고, 데이터상 대항력과 우선변제권 모두 인정됩니다. 따라서 원칙만 적용하면 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.08. / 2021.01.14. | 187,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인 1명. 김미희는 보증기관 중복신고 행이 아니라 등기부상 주택임차권자입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인으로 확약서를 제출했습니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세와 다회 유찰을 같이 본다
디자인타운의 대상 면적은 44.33㎡이고 면적 매칭이 확인됩니다. 확인된 실거래는 2026.05. 41.23㎡ 9층 168,000,000원, 2025.02. 45.97㎡ 7층 178,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 173,000,000원이지만, 가격 판단은 최신성과 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05.의 168,000,000원 1건이며 현재 최저가 88,690,000원은 그 가격의 52.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 41.23㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2025.02 | 45.97㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.33㎡ | 2건 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 168,000,000원 |
다만 최근 12개월 평균 168,000,000원은 이전 거래 178,000,000원보다 낮고, 데이터상 최근 대비 이전 추세가 -5.6%입니다. 즉 현재 최저가는 최근 시세보다 크게 낮아졌지만, 이를 전체 평균 173,000,000원만 놓고 과도하게 평가해서는 안 됩니다. 가격 하락 흐름과 5회 유찰이 동시에 나타난 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 1. 임차인 김미희 보증금 | 187,000,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분 100,306,420원이 생깁니다. 그러나 2026.04.08. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택·도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 6층 603호입니다.
- 입지. 오산원일중학교 남동측 인근으로 공동주택, 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 12미터, 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 등에 해당하며 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,434,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 디자인타운 24세대, 확인 실거래 2건이며 최근 거래가격은 168,000,000원입니다. 본 건의 5회 유찰은 재매각 시 할인 요구 가능성을 점검할 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.08. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 대상 확인. 본 분석의 실질 인수 0원 판단은 김미희 임차권에 관한 확약을 전제로 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 주택임차권등기 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 전체 평균 173,000,000원보다 최근 12개월 거래 168,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 거래 흐름 -5.6%를 함께 반영해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 본 건 5회 유찰과 디자인타운 경매 평균 4.0회 유찰의 원인을 현장 상태·수요·환금성 측면에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.12.01. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.04.08. 확약서 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.87억 선순위 임차권”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 이 물건은 위험합니다. 보증금 187,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 88,690,000원으로 계산하면 미배당 보증금 100,306,420원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사가 2026.04.08. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의까지 포함한 대항력 포기 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 실질취득 기준도 현재 최저가인 88,690,000원으로 볼 수 있습니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 168,000,000원의 52.8%까지 내려와 큰 할인폭이 생겼습니다. 다만 최근 가격 흐름은 -5.6%, 본 물건은 5회 유찰, 단지 경매 평균도 4.0회 유찰입니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리 핵심위험은 해소됐지만, 다회유찰 다세대의 환금성은 별도 검증”입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 그 자체가 아니라, 확약의 유효성과 재매각 가능한 가격인지를 함께 확인하는 데 있습니다.
