수원지방법원 2025타경55011. 화성시 양감면 요당리 소재 창고·사무실 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 창고·사무실, 2층 및 3층 창고이고, 일반철골구조 샌드위치패널지붕 3층 건물입니다. 말소기준은 2019.02.01 중소기업은행 근저당권이며, 이후 설정된 하나은행 근저당, 추가 근저당, 다수 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면상으로는 인수 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순 주거용이 아니라 창고·사무실 중심의 사업용 물건입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 것은 가격 할인 신호이면서 동시에 시장 수요가 제한적이라는 신호이기도 합니다. 따라서 “권리 깨끗” 보다 “실사용·임대·재매각이 가능한가”를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55011 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 양감면 요당리 3-10 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경기도 화성시 만세구 양감면 요당리 3-43외 2필지 1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 창고, 사무실 등 · 2층 및 3층 창고 |
| 소유자 | 주식회사코멕스산업 |
| 감정가 / 최저가 | 19,420,936,700원 / 9,516,259,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 13,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 떠안을 보증금이나 대항력 임차인 인수액은 표시되지 않습니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당권 이후에는 하나은행 근저당권, 중소기업은행 추가 근저당권, 다수 가압류와 압류가 붙어 있으나 모두 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 권리분석의 초점은 “인수권리”가 아니라 배당 부족과 세금 압류의 실제 배당 순위 확인입니다.
② 유찰·가격 구조 — 감정가의 49%까지 내려온 대형 물건
현재 최저매각가는 9,516,259,000원으로 감정가 19,420,936,700원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시나리오는 6,661,381,300원, 4회 유찰 시나리오는 4,662,966,910원으로 제시됩니다. 실거래 비교가 아니라 회차별 미배당을 봐야 하는 물건입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 총액 | 총 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 9,516,259,000원 | 31,577,725,680원 | 9,418,696,410원 | 22,159,029,270원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 6,661,381,300원 | 31,577,725,680원 | 6,592,367,487원 | 24,985,358,193원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 4,662,966,910원 | 31,577,725,680원 | 4,613,937,241원 | 26,963,788,439원 |
③ 예상배당표 (매각가 9,516,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 97,562,590원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 8,000,000,000원 | 8,000,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 1,418,696,410원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 후순위 가압류·압류 등 | 16,277,725,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용과 선순위 중소기업은행 8,000,000,000원, 하나은행 일부만 배당되고, 후순위 채권은 대규모 미배당 상태입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 양감면 신왕리 소재 “양감면행정복지센터” 남서측 근거리, 양감산업가구단지 내에 소재합니다.
- 주위환경. 부근은 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량의 접근이 자유스러우며, 인근에 국도와 연계되는 등 제반교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치패널지붕 3층 건물로, 내·외벽 판넬마감, 바닥 에폭시마감, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화물용승강기, 스프링쿨러, 화재탐지설비, 수변전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 지목 창고용지, 토지이용상황 공업나지, 면적 492.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로, 배당에서 선순위로 차감될 세금이 있는지 원본으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 목록 1-1, 1-2, 1-3 포함으로 표시됩니다. 실제 면적·이용상태·철거 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 창고 실사용성. 화물용승강기, 스프링쿨러, 수변전설비 등 설비가 있으나, 실제 가동 상태와 유지비를 확인해야 합니다.
- 환금성. 대형 사업용 물건은 매수층이 제한적입니다. 실사용 목적 없이 단순 할인율만 보고 접근하면 재매각 리스크가 커질 수 있습니다.
- 점유·인도. 임차인은 없지만, 사업장·창고 물건은 동산, 설비, 잔존물 정리 문제가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 출구다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 대부분이고, 임차인 인수도 없어 권리상 치명적인 승계 부담은 보이지 않습니다. 하지만 현재 최저가만 해도 9,516,259,000원인 대형 창고·사무실 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 실제 승부처는 할인율이 아니라 사업용 수요·설비 상태·세금 배당·재매각 가능성입니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로, 출구는 더 보수적으로 봐야 합니다.
