수원지방법원 2025타경55061. 수원시 권선구 권선동 소노하임 1층 102호 근린시설입니다. 감정가 8.5억에서 두 번 유찰되어 현재 최저가는 4억 1,650만원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건의 본질은 주거용 아파트가 아닙니다. 감정 이용상태는 근린생활시설, 현황 음식점이고, 주변도 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 상업성 지대입니다.
권리 흐름은 말소기준이 비교적 명확합니다. 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권이 기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 권리 인수보다 점유 구조입니다. 27명의 점유자가 확인되며, 보증금이 확인된 일부는 각 20,000,000원, 월 차임 1,500,000원입니다. 다수 점유자의 보증금은 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(현황: 음식점) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 416,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
말소기준은 2022.02.25 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 이채린 가압류, 경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류는 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 현재 회차 매각가 416,500,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 대부분이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다.
② 임차인 현황 — 실제 점유자 27명, 대항력은 없음
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고자는 없고, 실제 점유자는 27명으로 봅니다. 전입일은 모두 2022.02.25 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력 인수형 물건은 아니지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많아 배당·명도 리스크를 별도로 관리해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김서연 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권혁재 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임유빈 | 미상 | 2022.03.31 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍혜영 | 미상 | 2024.02.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강지아 | 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성민 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오세웅 | 미상 | 2022.03.08 | 미상 | 2025.03.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강정원 | 미상 | 2022.03.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백선영 | 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최종찬 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신대영 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김병섭 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이진열 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성호 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은지 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤효진 | 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍석현 | 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안태형 | 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최강현 | 미상 | 2022.03.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재유 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장효선 | 미상 | 2022.04.08 | 미상 | 2025.04.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신예지 | 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 팽혜울 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 2025.03.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권순용 | 미상 | 2024.02.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동준 | 미상 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 416,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,565,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 409,935,000원 |
| 2. 가압류 · 이채린 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 4,520,000,000원 중 409,935,000원만 배당되고, 미배당은 4,110,065,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 구조입니다.
④ 회차별 가격 구조 — 실질취득은 최저가와 같다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 416,500,000원 | 409,935,000원 | 4,110,065,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 291,550,000원 | 286,668,300원 | 4,233,331,700원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 204,085,000원 | 200,427,810원 | 4,319,572,190원 | 0원 |
대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아니므로, 현재 회차의 실질취득은 416,500,000원입니다. 다만 실거래 비교가 아니라 감정가 대비 유찰률만으로 “싸다”고 판단하면 위험합니다. 이 물건은 근린시설이고, 현황 음식점이며, 다수 점유자 정리가 가격 판단의 핵심 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 이용상태. 1층 102호는 근린생활시설로 분류되고, 감정상 현황은 음식점입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층 건물이며, 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 근린시설·현황 음식점입니다. 주거용 아파트 낙찰 전략이나 주거 전세수요 기준으로 판단하면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 실제 점유자 27명입니다. 대항력은 없더라도 명도 협의 대상이 많아 절차가 길어질 수 있습니다.
- 보증금 미상자 확인. 보증금이 확인된 임차인은 20,000,000원씩 2명이고, 나머지는 보증금 미상자가 많습니다. 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 후순위 채권은 배당을 받지 못하고, 미배당이 4,110,065,000원입니다. 권리 인수와 별개로 이해관계가 무거운 사건입니다.
- 조세·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 수원시 압류와 실제 조세채권 성격은 원본으로 확인해야 합니다.
- 영업장 명도. 음식점 현황이면 시설물, 집기, 영업 관련 점유 정리 이슈가 생길 수 있습니다. 인도명령 가능성과 별개로 실무 협의 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 27명”을 보라
이 물건은 대항력 있는 임차인이 낙찰자에게 보증금을 넘기는 구조가 아니므로, 권리상 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 그것만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 근린시설, 현황 음식점, 실제 점유자 27명, 보증금 미상 다수, 그리고 현재 회차 기준 4,110,065,000원의 미배당이 함께 보입니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 가볍지만, 실무 난도는 가볍지 않습니다. 이 사건은 가격보다 명도와 현장 확인이 먼저입니다.