수원지방법원 2025타경55061. 수원 권선구 권선동 ‘소노하임’ 1층 103호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태상 1층은 근린생활시설, 현황은 음식점으로 이용 중인 구조입니다. 말소기준은 2022년 2월 25일 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류, 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
문제는 권리보다 운영·회수입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실제 시세 자료가 따로 제시되어 있지 않으므로 “싸다”고 단정할 수 없습니다. 또한 임차·전입 조사상 이름이 다수 확인되고, 보증금이 확인된 103호 점유자는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없다고 표시됩니다. 다만 보증금 미상 전입자도 함께 보이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황 점유관계를 원본으로 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 1층 근린생활시설 · 현황 음식점 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 416,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.25 근저당
말소기준권리는 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 전입자로 표시된 사람들의 전입일은 모두 이 날짜 이후로 정리되어 있어, 제공된 조사 기준으로는 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·전입 체크 — 실제 임차인 27명, 보증기관 승계 없음
조사상 전입·임차로 확인되는 인원은 27명이고, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 보증금이 확인된 103호 점유자는 최미영이며, 보증금 20,000,000원·월차임 1,500,000원으로 표시됩니다. 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 구조입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임유빈 | 확인 필요 | 2022.03.31 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.12 | 해당 없음 |
| 오세웅 | 확인 필요 | 2022.03.08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.29 | 해당 없음 |
| 백선영 | 확인 필요 | 2022.03.16 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.21 | 해당 없음 |
| 윤효진 | 확인 필요 | 2024.11.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.21 | 해당 없음 |
| 안태형 | 확인 필요 | 2022.04.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.02 | 해당 없음 |
| 장효선 | 확인 필요 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.14 | 해당 없음 |
| 팽혜울 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.31 | 해당 없음 |
그 외 김서연, 권혁재, 홍혜영, 강지아, 김성민, 강정원, 최종찬, 신대영, 김병섭, 이진열, 김성호, 이은지, 홍석현, 최강현, 김재유, 신예지, 권순용, 김동준도 전입일이 말소기준권리 이후로 표시됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,565,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 409,935,000원 |
| 2. 가압류 · 이채린 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 4,520,000,000원 중 409,935,000원만 배당되고, 미배당은 4,110,065,000원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층 건물이며, 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설, 현황은 음식점으로 이용 중입니다. 기호 3~26은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등으로 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 103호 점유자 확인. 최미영의 보증금 20,000,000원·월차임 1,500,000원, 전입 2024.03.05 내역을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 다수 전입 정리. 보증금 미상 전입자가 많습니다. 대항력은 없다고 표시되어도 실제 점유 범위·명도 상대방은 별도 확인이 필요합니다.
- 영업장 명도. 현황 음식점인 경우 집기, 원상회복, 영업장 폐쇄 또는 인도 협의가 주거용보다 복잡할 수 있습니다.
- 미배당 구조. 현재 회차 기준 미배당 4,110,065,000원입니다. 후순위 채권자 배당 가능성은 거의 없고, 이해관계인의 이의·절차 변수를 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금. 집합건물의 관리비, 공용부분 체납, 영업 관련 공과금은 별도 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로, 주변 1층 근린생활시설 임대료·공실률·권리금 없는 순수 수익가치를 따로 산정해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 점유와 수익성
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 8.50억에서 최저가 4.165억까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 1층 근린생활시설이고, 현황 음식점이며, 전입·임차 조사 인원이 많습니다. 제공된 권리관계상 매수인 인수는 0원이지만, 실제 명도와 영업장 정리가 쉬운지는 별개의 문제입니다. 권리는 통과, 가격은 검증, 명도는 보수적으로. 이 세 가지를 모두 확인할 때만 입찰가가 의미를 갖습니다.