수원지방법원 2025타경55061. 수원 권선동 ‘소노하임’ 6층 601호입니다. 감정평가상 건물은 지하2층/지상12층 규모이고, 이용상태는 기호 1,2는 근린생활시설(현황 음식점), 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)입니다. 즉 아파트형 단순 주거 물건으로 보면 안 되고, 근린생활시설과 도시형생활주택이 섞인 집합건물로 보아야 합니다.
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 가압류, 임의경매개시결정, 주택임차권등기, 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 현황상 임차·점유자가 많고 보증금 미상자가 다수라서, 입찰 판단의 승부처는 “등기상 말소”보다 현장 점유와 명도 난도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 6층601호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설 혼재 건물 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
핵심은 을구 1번 근저당권입니다. 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준이 되며, 이후의 가압류·임차권등기·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.06.30에는 1번 근저당권이 엔에이치투자증권주식회사로 이전 등기되고, 같은 날 수지신용협동조합의 근질권 3,247,459,200원이 설정되어 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 대부분 후순위, 단 1건은 판정 불가
보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 보증기관 중복신고로 보증금을 합산에서 제외해야 하는 구조는 보이지 않습니다. 다만 아래 임차·점유 신고 중 보증금 미상자가 많고, 성명·전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 임차권등기 경정 1건은 대항력 판정 불가로 보아야 합니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김서연 | 호수 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 권혁재 | 호수 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 임유빈 | 호수 미상 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 강지아 | 호수 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김성민 | 호수 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 오세웅 | 호수 미상 | 2022.03.08 | 미상 | 미상 | 2025.03.29 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 강정원 | 호수 미상 | 2022.03.22 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 백선영 | 호수 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 최종찬 | 호수 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 신대영 | 호수 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김병섭 | 호수 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이진열 | 호수 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김성호 | 호수 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이은지 | 호수 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 윤효진 | 호수 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 홍석현 | 호수 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 안태형 | 호수 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 미상 | 2025.05.02 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 최강현 | 호수 미상 | 2022.03.21 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김재유 | 호수 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 장효선 | 호수 미상 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 신예지 | 호수 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 팽혜울 | 호수 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 2025.03.31 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 권순용 | 호수 미상 | 2024.02.16 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김동준 | 호수 미상 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 홍혜영 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.03.05 | 2024.08.28 | 50,000,000원 | 2025.04.03 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 성명 미상 | 주거(임차권등기) | 미상 | 2024.03.05 | 미상 | 2025.12.02 | 판정불가 | 확인 안 됨 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,260원 | 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 68,408,740원 | 미배당 발생 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 이은지 | 170,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 수원시 압류 금액은 확인 필요 |
현재 최저가 70,070,000원에서는 근저당권자에게도 일부만 배당되고, 총 채권 기준 미배당은 4,441,591,260원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 당해세·임차인 최우선변제·관리비 등은 실제 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮지만 배당 부족은 더 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 4,441,591,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 4,462,233,882원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 34,334,300원 | 33,316,283원 | 4,476,683,717원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재하여 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층, 사용승인일 2022.02.17. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 용도. 기호 1,2는 근린생활시설(현황 음식점), 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 토지이용. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 실제 점유자 확인. 본건 주소는 6층 601호이나, 현황상 여러 호실·호수 미상의 전입자가 함께 나타납니다. 실제 점유 범위를 먼저 확인해야 합니다.
- 성명 미상 임차권등기 경정 확인. 확정일자 2024.03.05만 확인되고 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 임차권등기 경정 1건은 판정 불가로 남겨야 합니다.
- 홍혜영 임차권등기 원본 대조. 홍혜영은 전입 2024.03.05, 보증금 50,000,000원, 임차권등기 2025.04.03으로 확인됩니다. 말소기준 이후라 대항력 없음으로 보이나 경정 내역까지 원본 대조가 필요합니다.
- 이은지 관계 확인. 임차·점유 신고자 이은지와 가압류권자 이은지가 이름이 같으므로, 실제 점유·채권관계·관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 수원시 압류 확인. 2025.10.27 수원시 압류가 있으나 금액 확인이 필요합니다. 당해세 여부는 배당과 인도 후 부담 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비·공용부분 체납 확인. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “누가 점유하나”가 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 70,070,000원, 감정가의 49%라서 눈에 띕니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 임차·점유 신고가 28건이고, 보증금 미상자가 많으며, 대항력 판정 불가로 남는 주거 임차권등기 경정 1건이 있습니다. 결론은 단순합니다. 가격은 내려왔지만, 권리·점유 확인 난도는 낮지 않습니다. 입찰 전 601호 실제 점유자, 임차권등기 경정, 이은지 관계, 수원시 압류와 관리비를 확인하지 못하면 보수적으로 접근해야 합니다.