최저가 49%여도, 점유자 27명과 미배당이 무겁다 — 수원 소노하임 602호

수원지방법원 2025타경55061. 권선동 소노하임 6층 602호, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가상 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 건물입니다. 이 사건의 첫 관문은 가격보다 권리입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정·가압류·압류·주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

숫자만 보면 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 80,850,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 판단은 “최저가가 낮다”에서 끝나면 안 됩니다. 임차·점유 신고자가 27명이고, 그중 보증금이 명확한 사람과 미상인 사람이 섞여 있습니다. 다행히 전입일은 모두 말소기준 이후로 정리되어 대항력은 없는 것으로 표시되지만, 실제 입찰 전에는 대상 호실·점유 범위·배당요구·명도 난도를 반드시 맞춰봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

핵심은 2022.02.25 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤의 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 강지아 주택임차권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 강지아의 임차권등기는 보증금 50,000,000원이 기재되어 있지만, 전입일 2024.03.04와 확정일자 2024.08.20이 모두 말소기준 이후라 매수인 인수로 보지 않습니다.

② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만, 명도 난도는 가볍지 않다

말소기준일은 2022.02.25입니다. 아래 신고자들은 모두 전입신고가 그 이후로 표시되어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금 미상자가 많고, 배당요구를 한 사람과 하지 않은 사람이 섞여 있어 “인수 0원”과 “명도 쉬움”을 같은 뜻으로 보면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

채권자 총 청구 4,340,000,000원 중 배당은 78,994,700원에 그치고, 미배당은 4,261,005,300원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
• 이용상태. 1층 일부는 근린생활시설(현황 음식점), 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.02.17, 기본 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 602호 점유자 특정. 신고자 중 대상 호실이 명확한 사람과 미상인 사람이 섞여 있습니다. 실제 602호 점유자를 현장과 원본으로 확인해야 합니다.
• 강지아 임차권등기. 보증금 50,000,000원 임차권등기는 말소기준 이후라 인수로 보지 않지만, 말소와 명도 절차는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 보증금 미상자. 대항력은 없는 것으로 표시되어도, 보증금·배당요구·점유 범위가 미상인 신고자가 많아 실무 확인을 생략하면 안 됩니다.
• 관리비·공용부분. 도시형생활주택·오피스텔 혼재 건물은 관리비 체납, 공용부분 부담, 사용 상태 확인이 중요합니다.
• 가격 상한. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고, 실질취득 80,850,000원에 명도·수리·공실 리스크를 더해 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐이다

이 사건은 대항력 있는 임차인이 없고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그 점만 보면 권리 결론은 나쁘지 않습니다. 하지만 다세대·도시형생활주택 원룸형 물건에서 임차·점유 신고자가 27명이고, 보증금 미상자가 다수라는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 낙찰자는 보증금을 떠안지 않더라도 실제 점유자 확인, 인도명령, 이사 협의, 관리비 확인을 직접 처리해야 합니다.

따라서 결론은 권리 인수는 합격, 실무 난도는 보류입니다. 최저가 80,850,000원이라는 숫자만 보고 들어가기보다, 602호의 실제 점유 상태와 명도 비용을 확인한 뒤 응찰해야 하는 C급 실무형 물건으로 보는 것이 맞습니다.