수원지방법원 2025타경55061. 수원 권선구 권선동 소노하임 7층 701호, 용도는 다세대이며 감정 이용상태상 도시형생활주택(원룸형)에 해당하는 물건입니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 주택임차권, 경매개시결정, 가압류, 압류는 매각으로 정리되는 구조라 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임차권등기 보증금 1.5억, 다수 전입자, 보증금 미상 인원이 얽혀 있어 권리표만 보고 쉽게 들어갈 물건은 아닙니다.
특히 701호와 직접 연결되는 핵심은 오세웅 임차권등기입니다. 보증금은 150,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 주민등록일자 2022.03.08, 점유개시일자 2022.03.25, 확정일자 2022.03.04 모두 말소기준일 2022.02.25보다 뒤입니다. 따라서 이 보증금을 최저가에 더해 실질취득을 계산하는 대항력 인수형 물건이 아니라, 후순위 임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 7층 701호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 소노하임 7층 701호 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.25 근저당
말소기준권리인 수지신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,840,000,000원의 공동담보 성격입니다. 2025.06.30에는 근저당권자가 엔에이치투자증권주식회사로 이전되고, 같은 날 수지신용협동조합의 근질권 설정도 붙었습니다. 매각물건 권리분석에서 핵심은 이 근저당보다 앞서는 인수 권리가 보이지 않는다는 점입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 확인 인원 27명, 승계 중복 0건
보증기관 대위·승계로 보증금을 중복 신고한 항목은 없습니다. 다만 소노하임 내 여러 전입자가 함께 확인되고, 701호와 직접 연결되는 임차권등기 외에도 보증금 미상 인원이 많습니다. 대항력은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 정리되어 있으나, 낙찰 전에는 실제 점유 호실과 명도 대상을 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 / 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 / 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 김서연 | 미상 | 2024.11.29 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 권혁재 | 미상 | 2022.03.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 임유빈 | 미상 | 2022.03.31 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.12 | 실제 |
| 홍혜영 | 미상 | 2024.02.15 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 강지아 | 미상 | 2024.03.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 김성민 | 미상 | 2022.08.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 강정원 | 미상 | 2022.03.22 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 백선영 | 미상 | 2022.03.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.21 | 실제 |
| 최종찬 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 신대영 | 미상 | 2024.12.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 김병섭 | 미상 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 이진열 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 김성호 | 미상 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 이은지 | 미상 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 윤효진 | 미상 | 2024.11.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.21 | 실제 |
| 홍석현 | 미상 | 2022.04.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 안태형 | 미상 | 2022.04.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.02 | 실제 |
| 최강현 | 미상 | 2022.03.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 김재유 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 장효선 | 미상 | 2022.04.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.14 | 실제 |
| 신예지 | 미상 | 2025.01.24 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 팽혜울 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.31 | 실제 |
| 권순용 | 미상 | 2024.02.16 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 김동준 | 미상 | 2022.04.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 오세웅 | 전유부분 전부 | 2022.03.08 / 2022.03.04 | 150,000,000원 | 없음 | 후순위·배당요구 2025.03.05 | 실제 |
③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,260원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 68,408,740원 |
| 2. 가압류 · 이은지 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 4,510,000,000원 중 배당은 68,408,740원에 그치고, 미배당은 4,441,591,260원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 1층 일부는 근린생활시설(현황 음식점), 그 외 구분건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 건물입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2022.02.17입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 701호 실제 점유자 확인. 임차권등기 오세웅 외에도 다수 전입자가 확인됩니다. 실제 701호 점유자, 열쇠 인도 가능성, 명도 협의 상대방을 먼저 특정해야 합니다.
- 보증금 미상 인원 대조. 대항력 없음으로 정리되어 있더라도 보증금 미상 인원이 많습니다. 배당요구 여부와 임대차계약 원인을 원본으로 확인하세요.
- 후순위 임차권등기 명도. 오세웅 보증금 150,000,000원은 인수 0원 판단이지만, 보증금 회수가 거의 어려운 구조라 명도 협상이 지연될 수 있습니다.
- 가압류 채권자와 전입자 관계. 이은지가 전입자이자 가압류 채권자로 나타납니다. 관계인 여부, 실제 점유 여부, 허위·가장 임대차 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금. 도시형생활주택·다세대는 체납 관리비, 공용부분 비용, 전기·수도 정산을 관리 주체에게 확인해야 합니다.
- 응찰가 기준. 실질취득은 현재 70,070,000원이지만, 이는 시세 비교가 아니라 권리상 인수 0원 계산입니다. 낙찰가 상한은 현장 상태와 명도비용을 반영해 별도로 낮춰 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 배당요구 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전”은 다르다
이 물건의 결론은 단순합니다. 말소기준권리보다 앞서는 인수권리는 보이지 않고, 701호 임차권등기 보증금 1.5억도 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 숫자만 보면 감정가의 49%인 70,070,000원이 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 실제로는 다수 점유자, 보증금 미상 인원, 후순위 임차권등기, 44.4억대 미배당이 함께 있는 관리형 물건입니다. 권리 인수보다 명도와 현황 확인이 성패를 가릅니다. 인수는 0원, 난도는 낮지 않습니다.