수원지방법원 2025타경55061. 수원 권선동 소노하임 7층 702호, 감정상 도시형생활주택(원룸형)으로 보는 집합건물입니다. 말소기준은 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권 3,840,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 강정원 임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류는 모두 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다.
숫자만 보면 감정가 1.65억에서 최저가 8,085만원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가율이 아니라 점유 구조입니다. 강정원 임차권등기는 보증금 1.5억으로 최저가보다 크지만, 주민등록·점유·확정일자가 모두 2022.02.25 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니라, 배당에서 부족분이 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정상 도시형생활주택(원룸형) · 지하2층/지상12층 건물 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 말소기준 | 2022.02.25 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 |
① 권리 흐름 — 기준은 빠르고, 뒤 권리는 모두 정리된다
등기 흐름은 복잡해 보입니다. 근저당권 이전, 근질권, 임차권등기, 가압류, 압류가 이어지기 때문입니다. 그러나 권리분석의 기준선은 단순합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 붙은 권리는 매각으로 정리됩니다. 강정원 임차권등기도 2025.04.11 등기라 말소기준 뒤 권리입니다.
② 임차인·점유 확인 — 인수는 0원, 명도 난도는 높다
확인된 실제 점유·신고자는 27명입니다. 모든 전입일은 2022.02.25 말소기준보다 뒤로 표시되어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 많아, 입찰 전 명세서·현황조사 원본과 실제 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 / 월세 | 확정·배당 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ · 2023.03.22 | 20,000,000원 / 월 1,500,000원 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ · 2024.03.05 | 20,000,000원 / 월 1,500,000원 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김서연 | 2024.11.29 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 권혁재 | 2022.03.28 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 임유빈 | 2022.03.31 | 미상 | 배당요구 2025.05.12 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 홍혜영 | 2024.02.15 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 강지아 | 2024.03.04 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김성민 | 2022.08.10 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 오세웅 | 2022.03.08 | 미상 | 배당요구 2025.03.29 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 백선영 | 2022.03.16 | 미상 | 배당요구 2025.03.21 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최종찬 | 2022.03.25 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 신대영 | 2024.12.23 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김병섭 | 2022.03.07 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이진열 | 2022.03.25 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김성호 | 2022.03.07 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이은지 | 2022.03.07 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 윤효진 | 2024.11.25 | 미상 | 배당요구 2025.03.21 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 홍석현 | 2022.04.25 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 안태형 | 2022.04.04 | 미상 | 배당요구 2025.05.02 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최강현 | 2022.03.21 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김재유 | 2022.03.25 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 장효선 | 2022.04.08 | 미상 | 배당요구 2025.04.14 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 신예지 | 2025.01.24 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 팽혜울 | 2022.03.25 | 미상 | 배당요구 2025.03.31 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 권순용 | 2024.02.16 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김동준 | 2022.04.07 | 미상 | 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 강정원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) · 2022.03.22 | 150,000,000원 | 확정 2022.03.10 · 배당요구 2025.04.11 | 대항력 없음 후순위 우선 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,855,300원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 4,340,000,000원 중 배당은 78,994,700원에 그치고, 미배당은 4,261,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 49%라도 ‘무조건 저가’로 보면 안 된다
현재 최저가 80,850,000원은 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교보다 먼저 볼 요소가 있습니다. 도시형생활주택(원룸형) 성격, 다수 점유자, 보증금 미상, 현재 회차 미배당 4,261,005,300원이 겹쳐 있습니다. 따라서 최저가율만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 공실화 가능성과 명도 기간을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1·2호는 근린생활시설(현황 음식점), 3~26호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층, 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 규제·공부. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 27명 전입·배당요구·임차권등기 내역을 매각물건명세서와 대조하세요. 특히 보증금 미상자는 실제 점유 여부 확인이 우선입니다.
- 강정원 임차권등기. 보증금 150,000,000원, 확정일자 2022.03.10, 전입 2022.03.22입니다. 말소기준 뒤라 인수는 0원으로 보되, 배당 부족에 따른 현장 협의 가능성은 따로 보세요.
- 명도 비용 반영. 권리상 인수액이 없더라도 다수 점유자는 시간·협의·소송 비용으로 바뀔 수 있습니다. 응찰가에 이 비용을 반드시 차감하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 수도·전기 등 사용관계는 입찰 전 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 도시형생활주택(원룸형) 성격상 실수요·임대수요·대출 가능 여부가 가격보다 중요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 접수 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 권리분석의 결론만 보면 나쁘지 않습니다. 말소기준이 빠르고, 뒤 권리와 임차권은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현장 리스크는 분명합니다. 실제 점유·신고자 27명, 보증금 미상 다수, 미배당 42.61억이라는 숫자가 동시에 놓여 있습니다. 권리는 정리되지만, 사람은 남을 수 있습니다. 이 물건은 낙찰가보다 명도 난도와 공실화 시간을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 승부처입니다.