수원지방법원 2025타경55061. 권선동 소노하임 7층 705호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층이고, 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 정리됩니다. 최저매각가는 2회 유찰을 거쳐 70,070,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 절반 수준이라 싸 보이지만, 이 사건은 단순 가격형이 아닙니다. 등기와 임차 내역에 후순위 임차권등기 2건, 다수 전입자, 대량 미배당이 함께 걸려 있습니다.
권리의 출발점은 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 김민성의 임차권등기, 신대영의 임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류는 모두 그 뒤입니다. 그래서 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않는 전입자가 많아, 입찰 전에는 점유자 실제 현황과 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 7층705호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 · 사용승인일 2022.02.17 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리의 채권최고액은 3,840,000,000원이고, 현재 회차 최저가 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 68,408,740원만 배당됩니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원은 예상배당 0원입니다. 후순위 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조라, 낙찰자가 인수하는 금액은 0원으로 봅니다.
② 임차인·점유 내역 — 실제 임차인 28명, 대항력 인수 0원
전입·임차권등기 내역상 실제 임차인으로 보이는 인원은 28명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 핵심은 모두 2022.02.25 말소기준 이후라는 점입니다. 그래서 대항력 인수로 보지는 않지만, 보증금 미상자가 많아 명도와 배당요구 내역은 원본으로 재확인해야 합니다.
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금·차임 | 배당요구 | 판단 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | 2023.03.22 / 미상 | 20,000,000원 / 월 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최미영 | 2024.03.05 / 미상 | 20,000,000원 / 월 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김서연 | 2024.11.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 권혁재 | 2022.03.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 임유빈 | 2022.03.31 / 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 홍혜영 | 2024.02.15 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 강지아 | 2024.03.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김성민 | 2022.08.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 오세웅 | 2022.03.08 / 미상 | 미상 | 2025.03.29 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 강정원 | 2022.03.22 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 백선영 | 2022.03.16 / 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 최종찬 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김병섭 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이진열 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김성호 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이은지 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 윤효진 | 2024.11.25 / 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 홍석현 | 2022.04.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 안태형 | 2022.04.04 / 미상 | 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 최강현 | 2022.03.21 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김재유 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 장효선 | 2022.04.08 / 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 신예지 | 2025.01.24 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 팽혜울 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 2025.03.31 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 권순용 | 2024.02.16 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김동준 | 2022.04.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김민성 | 2022.03.22 / 2022.03.11 | 170,000,000원 | 2024.03.27 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
| 신대영 | 2024.12.23 / 2024.11.12 | 130,000,000원 | 2025.04.02 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,260원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 68,408,740원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 4,340,000,000원 | 4,271,591,260원 |
현재 최저가 배당 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 다만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득은 70,070,000원입니다.
④ 가격과 회차 — 현재는 감정가의 49%
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 70,070,000원 | 49% | 0원 | 4,271,591,260원 |
| 3회 유찰 시 | 49,049,000원 | 34% | 0원 | 4,292,233,882원 |
| 4회 유찰 시 | 34,334,300원 | 24% | 0원 | 4,306,683,717원 |
가격 자체는 많이 내려왔습니다. 하지만 이 자료에는 같은 건물·동일 유형의 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 “감정가 대비 49%”라는 숫자는 할인율이지, 곧바로 안전마진은 아닙니다. 이 물건은 실질취득 70,070,000원을 기준으로 현장 상태, 임대 가능성, 명도 비용, 환금성을 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 이용상태. 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 이보다 뒤의 임차권등기·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
- 실제 점유 확인. 실제 임차인·전입 내역이 많습니다. 인수 0원이라도 명도 난도는 별도 문제입니다.
- 보증금 미상자 확인. 대항력은 없더라도 보증금이 확인되지 않는 전입자가 많으므로, 매각물건명세서와 현황조사를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 기대 금지. 현재 회차에서는 선순위 근저당권자도 일부만 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다.
- 가격 판단 기준. 최저가 70,070,000원은 감정가 대비 49%일 뿐입니다. 실거래 비교 없이 “싸다”고 결론내리지 말고 실질취득 70,070,000원과 현장 환금성을 함께 보세요.
맺으며 — “인수 0원”이지만 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 권리 결론은 분명합니다. 말소기준 이후의 임차권등기와 가압류·압류는 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 보증금 인수형 위험은 아닙니다. 하지만 실제 임차인 28명, 보증금 미상 전입자 다수, 현재 회차 미배당 4,271,591,260원이라는 구조 때문에 “싸게 받으면 끝”인 물건도 아닙니다. 권리는 통과, 명도와 가격은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 낙찰 후 점유 정리와 환금성까지 감당할 수 있는지입니다.