최저가는 감정가의 49.0%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 “싸 보이는 숫자”가 아니라 다수 전입자와 임차권등기의 정리입니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이고, 조사된 임차인들은 모두 그 이후 전입으로 표시되어 매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 도시형생활주택 원룸형 물건에 실제 임차인 27명이 걸려 있어 명도·점유 확인은 가볍게 볼 수 없습니다.
수원지방법원 2025타경55061. 수원 권선구 권선동 ‘소노하임’ 7층 706호입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 이용 중이고, 7층 주거 호실은 도시형생활주택(원룸형) 성격으로 보아야 합니다. 감정가는 165,000,000원, 현재 최저가는 2회 유찰 후 80,850,000원입니다. 숫자만 보면 반값 경매처럼 보이지만, 이 사건은 일반 아파트식 단순 입찰이 아니라 다수 전입자와 임차권등기, 대규모 미배당이 함께 붙은 물건입니다.
권리의 기준점은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 김병섭 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 따라서 매수인이 떠안는 등기상 인수액은 0원으로 보는 구조입니다. 다만 실제 점유자는 27명으로 확인되고, 그중 일부는 보증금이 미상입니다. 대항력은 없다고 표시되어도, 입찰 전 현 점유·인도 가능성 확인은 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 7층706호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) · 건물 전체는 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 등기 발급 | 2026.07.08 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고 채무자는 주식회사하우스빌더스입니다. 2025.03.26 등기된 김병섭의 주택임차권은 보증금 150,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022년 3월로 표시되어 말소기준보다 늦습니다. 그래서 이 임차권등기는 대항력 있는 인수권리로 보지 않습니다.
② 임차인 현황 — 대항력 없음, 그러나 명도 확인 필수
확인된 임차인 중 홍정희·최미영은 각 보증금 20,000,000원 및 월세 1,500,000원으로 표시되고, 김병섭은 임차권등기상 보증금 150,000,000원입니다. 나머지 다수 전입자는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 모두 없음으로 표시되지만, 점유자 수가 많아 명도 난도는 낮게 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유·내용 | 전입 | 보증금 / 월세 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| 김서연 | 미상 | 2024.11.29 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 권혁재 | 미상 | 2022.03.28 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 임유빈 | 미상 | 2022.03.31 | 보증금 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.05.12 승계 아님 |
| 홍혜영 | 미상 | 2024.02.15 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 강지아 | 미상 | 2024.03.04 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 김성민 | 미상 | 2022.08.10 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 오세웅 | 미상 | 2022.03.08 | 보증금 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.03.29 승계 아님 |
| 강정원 | 미상 | 2022.03.22 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 백선영 | 미상 | 2022.03.16 | 보증금 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.03.21 승계 아님 |
| 최종찬 | 미상 | 2022.03.25 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 신대영 | 미상 | 2024.12.23 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 이진열 | 미상 | 2022.03.25 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 김성호 | 미상 | 2022.03.07 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 이은지 | 미상 | 2022.03.07 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 윤효진 | 미상 | 2024.11.25 | 보증금 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.03.21 승계 아님 |
| 홍석현 | 미상 | 2022.04.25 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 안태형 | 미상 | 2022.04.04 | 보증금 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.05.02 승계 아님 |
| 최강현 | 미상 | 2022.03.21 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 김재유 | 미상 | 2022.03.25 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 장효선 | 미상 | 2022.04.08 | 보증금 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.04.14 승계 아님 |
| 신예지 | 미상 | 2025.01.24 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 팽혜울 | 미상 | 2022.03.25 | 보증금 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.03.31 승계 아님 |
| 권순용 | 미상 | 2024.02.16 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 김동준 | 미상 | 2022.04.07 | 보증금 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
| 김병섭 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.07 | 150,000,000원 | 대항력 없음 확정 2022.03.07 배당요구 2025.03.26 |
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,340,000,000원 중 예상 배당은 78,994,700원, 미배당은 4,261,005,300원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 가격 판단 — 최저가 49%만 보고 들어갈 물건은 아니다
현재 최저가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원 대비 49.0%입니다. 3회 유찰 시 56,595,000원, 4회 유찰 시 39,616,500원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 물건은 실거래 평균과 직접 비교된 안전마진형 데이터가 아니라, 임차인 다수·원룸형·대규모 미배당이 함께 있는 구조입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 4,261,005,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 4,284,823,710원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 39,616,500원 | 38,503,403원 | 4,301,496,597원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 1·2호는 근린생활시설(음식점), 3~26호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.02.25 을구 1번 근저당권이 기준입니다. 이후 임차권등기·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 27명, 배당요구 8명, 보증금 미상 다수입니다. 대항력 없음 표시만 믿지 말고 현황조사·명세서·전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 김병섭 임차권등기. 보증금 150,000,000원으로 금액은 크지만 말소기준 이후입니다. 인수금이 아니라 배당·명도 이슈로 접근해야 합니다.
- 수익형 원룸 관점. 도시형생활주택 원룸형은 매수 후 임대수익, 공실, 관리비, 원상회복비가 수익률을 크게 흔듭니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 최저가 80,850,000원은 감정가 대비 낮지만, 실거래 비교 없이 낙찰가를 밀어 올리면 안전마진이 사라집니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 낙찰”은 다르다
이 사건의 법적 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준권리 이후 임차권등기와 후순위 권리는 매각으로 정리되고, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 실질취득은 현재 최저가 80,850,000원입니다.
하지만 물건의 실무 난도는 낮지 않습니다. 실제 임차인이 27명이고, 보증금 미상 전입자가 다수이며, 보증금 150,000,000원의 임차권등기도 존재합니다. 권리상 인수는 없더라도 명도·현장점유·임대수익 검증을 끝내기 전까지는 공격적으로 볼 물건이 아닙니다. 결론은 권리는 정리 가능, 가격은 보수적, 명도는 필수 확인입니다.