한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 다세대 물건입니다. 말소기준권리 이후의 임차권등기와 가압류 등은 매각으로 소멸되어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 김성호 임차권등기는 보증금 관련 권리관계가 존재하므로 낙찰 전 원문 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
165,000,000원
80,850,000원(49%)
유찰 횟수
2회
현재 매각가 하락
실질취득
80,850,000원
인수액 0원
핵심지표
임차권등기
효력 확인 필요
수원지방법원 2025타경55061. 수원 권선구 권선동 소노하임 7층 708호 다세대입니다. 2022년 2월 25일 설정된 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 임의경매개시결정·가압류·압류 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순한 무임차 물건은 아닙니다. 김성호의 임차권등기가 등기되어 있고, 현황조사상 다수 전입자가 확인됩니다. 등기상 임차권은 말소기준권리 후순위로 매각소멸 대상이지만, 임차권등기 내용과 배당 관계는 낙찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 7층708호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준은 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며, 이후 권리는 경매절차에서 소멸합니다. 임차권등기권자 김성호는 임차권등기 자체는 확인되지만 말소기준권리 후순위로 매각소멸 대상입니다.
② 임차인 및 점유 분석
| 임차인 | 점유 | 보증 관련 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 김성호 | 건물 전유부분 전부 임차권등기 | 1차 170,000,000원 2차 150,000,000원 기재 | 임차권등기 존재 후순위 소멸 검토 |
| 홍정희 | 1층 102호 | 20,000,000원 | 대항력 없음 |
| 최미영 | 103호 | 20,000,000원 | 대항력 없음 |
| 기타 전입자 | 현황조사 확인 | 미상 | 전입일상 말소기준 후순위 |
⚠️ 김성호 임차권등기 확인 포인트 임차권등기에는 2022.03.05 계약 및 2024.08.02 계약 관련 보증금 기재가 함께 존재합니다. 해당 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 배당요구·배당 여부 및 임차권등기 관련 절차는 원문 서류로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 수지신용협동조합 근저당 | 3,840,000,000원 | 78,994,700원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰 회차별 매각가 하락과 채권 미배당 규모
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 분석됩니다.
⛔ 주의 관점 다세대·도시형생활주택 특성상 환금성과 관리 상태 확인이 중요합니다. 임차권등기권자의 배당 관계와 현황조사상 보증금 미상 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근으로 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스와 수인분당선 수원시청역 이용이 가능한 지역입니다.
- 건물. 2022년 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물이며 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 다세대·도시형생활주택으로 아파트 대비 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 김성호 임차권등기의 계약·보증금 기재 내용을 원본으로 확인하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 다수 전입자가 있어 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 확인. 임차인 배당요구 및 배당표 작성 내용을 확인하세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 있다”
이 물건은 가격 측면에서는 2회 유찰로 감정가 대비 49%까지 내려온 상태입니다. 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸해 인수 부담은 없습니다. 다만 임차권등기권자와 다수 전입자가 존재하므로, 단순히 깨끗한 물건으로 보기보다는 임차권등기 및 점유 관계를 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.