수원지방법원 2025타경55061. 경기도 수원시 권선구 권선동 소노하임 12층 1201호입니다. 용도는 단순 아파트가 아니라 다세대·도시형생활주택(원룸형) 성격의 집합건물로 보아야 합니다. 감정평가 요항상 1·2호는 근린생활시설(현황 음식점), 3~26호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이고, 그 이후의 가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다.
따라서 이 사건은 “대항력 있는 임차보증금 인수형”이 아닙니다. 현재 회차 기준 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득가도 최저매각가와 같은 71,540,000원입니다. 다만 권리상 인수와 실무상 명도·점유 확인은 별개입니다. 신고된 임차인 수가 많고 보증금·확정일자 미상자가 다수라, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 12층 1201호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 지하2층/지상12층 건물 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.02.25 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 주택임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류가 이어집니다. 홍석현 씨의 주택임차권등기는 보증금 100,000,000원으로 등기되어 있으나, 전입일이 2022.04.25로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 배당 부족이 있어도 매수인이 이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력·우선변제·승계 배지
보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 아래 27명은 모두 개인 임차인·점유 신고자로 보되, 대항력 판단은 말소기준일과 전입일을 기준으로 보아야 합니다. 확정일자와 보증금이 미상인 사람은 우선변제 가능성을 단정하지 않고, 원본 확인 대상으로 남깁니다.
| 성명 | 점유·범위 | 전입 | 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김서연 | 호실 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 권혁재 | 호실 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 임유빈 | 호실 미상 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 홍혜영 | 호실 미상 | 2024.02.15 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강지아 | 호실 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김성민 | 호실 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 오세웅 | 호실 미상 | 2022.03.08 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.03.29 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강정원 | 호실 미상 | 2022.03.22 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 백선영 | 호실 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최종찬 | 호실 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신대영 | 호실 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김병섭 | 호실 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이진열 | 호실 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김성호 | 호실 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이은지 | 호실 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 관계 확인 승계 아님 |
| 윤효진 | 호실 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 안태형 | 호실 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최강현 | 호실 미상 | 2022.03.21 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김재유 | 호실 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 장효선 | 호실 미상 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.04.14 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신예지 | 호실 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 팽혜울 | 호실 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.03.31 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 권순용 | 호실 미상 | 2024.02.16 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김동준 | 호실 미상 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 홍석현 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.25 | 2022.03.16 | 100,000,000원 / 미상 | 2025.04.04 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 | 매각가의 약 2.4% 추정 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 69,852,280원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 이은지 | 170,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 71,540,000원 기준 채권자 총 청구 4,510,000,000원 중 배당되는 금액은 69,852,280원이고, 미배당은 4,440,147,720원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영 전입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 용도. 1·2호는 근린생활시설(현황 음식점), 3~26호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트형 대단지로 보면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층, 사용승인일은 2022.02.17입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되어 있고, 위반 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 27명 원본 대조. 대항력 없음으로 정리되더라도 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 사람이 많습니다. 명세서·현황조사·문건접수를 직접 확인해야 합니다.
- 홍석현 임차권등기 확인. 보증금 100,000,000원, 전유부분 전부로 등기되어 있으나 후순위입니다. 배당 부족이 인수로 바뀌는 구조인지 원본으로 재확인하세요.
- 이은지 관계 확인. 임차인 명단과 등기부 가압류 권리자 이름이 겹칩니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 미배당 구조 이해. 현재 회차에서도 미배당이 4,440,147,720원입니다. 후순위권리자 민원·점유 갈등 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·공용부분 확인. 집합건물은 체납 관리비 중 공용부분 부담이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 용도 착각 금지. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 아파트 환금성과 같은 기준으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 물건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 과감하게 접근하고 싶어지는 구간입니다. 하지만 실제 체크포인트는 임차인·점유 신고자 27명입니다. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 보증금 미상자가 많고 임차권등기·가압류권자 이름 중복 이슈도 있습니다. 권리 인수는 낮고, 실무 확인 부담은 높은 물건. 이 사건은 가격보다 원본 대조와 명도 전략이 승부처입니다.