수원지방법원 2025타경55061. 수원 권선동 소노하임 12층 1202호, 용도는 다세대·도시형생활주택 계열로 보입니다. 감정평가상 건물은 지하2층/지상12층 구조이고, 1층 일부는 근린생활시설, 그 외 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌느냐”보다 누가 점유하고 있고, 실제 명도 리스크가 얼마나 남느냐입니다.
현재 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원의 49% 수준입니다. 겉으로는 두 번 유찰되어 가격이 크게 내려온 물건입니다. 그러나 등기부상 채권최고액만 3,840,000,000원, 가압류 청구금액 500,000,000원까지 이어져 배당 부족이 매우 큽니다. 이 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만, 점유관계가 복잡해 입찰 전 현장 확인의 비중이 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 12층 1202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.02.25 근저당
말소기준권리는 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 안태형의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 따라서 등기부 권리만 놓고 보면 매수인이 떠안는 등기상 부담은 없습니다.
② 임차인·점유자 표 — 인수보다 명도 리스크
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 27명으로 보입니다. 안태형의 임차권등기는 보증금 100,000,000원으로 등기되어 있으나, 전입일이 말소기준일보다 뒤라 대항력은 없습니다. 1층 102호·103호 점유자는 각 보증금 20,000,000원, 월차임 1,500,000원으로 확인됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 20,000,000원 / 월 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 20,000,000원 / 월 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서연 | 확인 필요 | 2024.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권혁재 | 확인 필요 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임유빈 | 확인 필요 | 2022.03.31 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.12 | 없음 |
| 홍혜영 | 확인 필요 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지아 | 확인 필요 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성민 | 확인 필요 | 2022.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세웅 | 확인 필요 | 2022.03.08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.29 | 없음 |
| 강정원 | 확인 필요 | 2022.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백선영 | 확인 필요 | 2022.03.16 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.21 | 없음 |
| 최종찬 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신대영 | 확인 필요 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병섭 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진열 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성호 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은지 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤효진 | 확인 필요 | 2024.11.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.21 | 없음 |
| 홍석현 | 확인 필요 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최강현 | 확인 필요 | 2022.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재유 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장효선 | 확인 필요 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.14 | 없음 |
| 신예지 | 확인 필요 | 2025.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 팽혜울 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.31 | 없음 |
| 권순용 | 확인 필요 | 2024.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동준 | 확인 필요 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안태형 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.04.04 | 100,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022.03.29 · 배당요구 2025.04.08 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,890,580원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 4,340,000,000원 중 80,919,420원만 배당되는 구조입니다. 미배당은 4,259,080,580원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 이용상태. 1층 일부는 근린생활시설(현황 음식점), 그 외 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층, 사용승인일 2022.02.17입니다. 기본 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 실제 임차인 27명 중 보증금·점유 부분이 확인되지 않는 사람이 많습니다. 현장 방문과 주민센터 전입세대 확인이 핵심입니다.
- 안태형 임차권등기 확인. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.03.29, 전입 2022.04.04입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 과정의 핵심 이해관계자입니다.
- 명도 비용 반영. 인수액 0원과 명도비 0원은 다릅니다. 다수 점유 구조에서는 협의 기간과 이사비 요구 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 다세대·도시형생활주택 원룸형은 아파트보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 임대수익형으로 볼지, 재매각형으로 볼지 전략을 분리해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건은 대항력 있는 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 말소기준권리 이후 권리들이 정리되어 법률상 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다. 그래서 최저가 82,810,000원은 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다.
하지만 경매 실무에서는 권리보다 점유가 더 오래 발목을 잡기도 합니다. 이 물건은 실제 임차인이 27명, 보증금 미상 점유자가 다수, 배당요구자도 여럿입니다. 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 점유·명도는 보류. 입찰가는 명도 리스크와 원룸형 환금성을 충분히 깎아 반영해야 합니다.