수원지방법원 2025타경55061. 권선동 소노하임 12층 1204호, 감정 이용상태상 도시형생활주택(원룸형)으로 쓰이는 다세대 물건입니다. 감정가는 169,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저가는 82,810,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 싸 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 권리·점유가 한 건으로 끝나지 않는다는 점입니다.
말소기준은 2022.02.25 접수된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤로 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 김재유 임차권등기 등이 이어집니다. 김재유의 주민등록일자는 2022.03.25, 점유개시일자는 2022.03.26으로 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차보증금 인수형 사건은 아니며, 배당안도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다. 다만 실제 임차인 또는 점유 신고가 많아, 현장 확인 없이 단순 저가매수로 접근하기에는 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 12층1204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 빠르지만, 임차권·가압류가 뒤따른다
핵심은 2022.02.25 근저당권입니다. 이후 권리들은 경매로 소멸하는 구조입니다. 2025.04.04 김재유의 주택임차권등기는 임차보증금 130,000,000원을 표시하지만, 주민등록일자 2022.03.25와 확정일자 2022.03.07이 모두 말소기준 이후로 나타납니다. 그래서 현재 자료상 매수인이 이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 내역 — 실제 임차인 28명, 보증기관 승계 중복 없음
신고된 인원은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인원은 없습니다. 현재 자료상 대항력은 모두 “없음”으로 정리되어 있으나, 보증금·확정일자가 미상인 인원은 확인 난도가 남습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 해당 없음 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 해당 없음 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김서연 | 미상 | 2024.11.29 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권혁재 | 미상 | 2022.03.28 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임유빈 | 미상 | 2022.03.31 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.12 | 해당 없음 |
| 홍혜영 | 미상 | 2024.02.15 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지아 | 미상 | 2024.03.04 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성민 | 미상 | 2022.08.10 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세웅 | 미상 | 2022.03.08 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.29 | 해당 없음 |
| 강정원 | 미상 | 2022.03.22 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백선영 | 미상 | 2022.03.16 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.21 | 해당 없음 |
| 최종찬 | 미상 | 2022.03.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신대영 | 미상 | 2024.12.23 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병섭 | 미상 | 2022.03.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진열 | 미상 | 2022.03.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성호 | 미상 | 2022.03.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은지 | 미상 | 2022.03.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤효진 | 미상 | 2024.11.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.21 | 해당 없음 |
| 홍석현 | 미상 | 2022.04.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태형 | 미상 | 2022.04.04 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.02 | 해당 없음 |
| 최강현 | 미상 | 2022.03.21 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장효선 | 미상 | 2022.04.08 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.14 | 해당 없음 |
| 신예지 | 미상 | 2025.01.24 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 팽혜울 | 미상 | 2022.03.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.31 | 해당 없음 |
| 권순용 | 미상 | 2024.02.16 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동준 | 미상 | 2022.04.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재유 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.03.25 | 2022.03.07 | 130,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.04.04 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,890,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 기준 채권자 총 청구 4,340,000,000원 중 배당은 80,919,420원에 그치고, 미배당은 4,259,080,580원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층 건물로, 사용승인일은 2022.02.17입니다. 기본 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 기호 1,2는 근린생활시설(현황 음식점), 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 속하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 2022.02.25와 각 전입일·확정일자·임차권등기일을 원본으로 다시 대조하세요.
- 김재유 임차권등기. 보증금 130,000,000원, 주민등록일자 2022.03.25, 점유개시일자 2022.03.26, 확정일자 2022.03.07로 표시됩니다. 인수 여부보다 말소·배당·명도 경로 확인이 중요합니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하면 안 됩니다. 반대로 아무 위험이 없다고 넘겨서도 안 됩니다.
- 최저가 착시. 현재 최저가는 82,810,000원이지만, 미배당은 4,259,080,580원입니다. 대형 채권 미회수 사건이라는 체질을 감안해야 합니다.
- 관리비·공과금. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·임차권등기명령 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “점유 다수”가 더 크다
이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 169,000,000원짜리가 82,810,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조라 매수인 인수액은 현재 0원으로 보지만, 실제 임차인 신고가 28명이고 보증금 미상 점유자가 많습니다. 권리상 인수는 낮지만, 명도·점유 확인 난도는 높은 사건입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라, 임차인별 대항력·배당요구·점유현황을 원본으로 끝까지 확인하는 데 있습니다.