수원지방법원 2025타경55061. 수원 권선동 소노하임 12층 1205호, 감정 이용상태상 도시형생활주택(원룸형)에 해당하는 다세대 물건입니다. 권리의 출발점은 2022.02.25 수지신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 배당표 기준으로 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
그렇지만 이 물건의 리스크는 “인수권리”보다 점유 확인에 있습니다. 현황조사와 문건접수, 등기부 임차권등기에서 여러 명의 전입·배당요구가 확인되고, 보증금이 확인되는 사람과 미상인 사람이 섞여 있습니다. 전입신고일은 말소기준권리인 2022.02.25 이후로 정리되어 대항력은 없다는 방향이지만, 실제 명도 대상과 보증금·월세 관계는 반드시 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 12층1205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 지하2층/지상12층 건물 내 제12층 제1205호 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 장효선의 주택임차권등기는 2025.02.25 등기되었고, 주민등록일자 2022.04.08 역시 말소기준 이후입니다. 주택도시보증공사의 500,000,000원 가압류와 수원시 압류도 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 결론적으로 권리 인수금은 0원이지만, 임차·점유자가 여럿인 물건이므로 명도 난도는 낮게 볼 수 없습니다.
② 임차인·점유자 확인 — 대항력은 없지만, 명도 확인은 필수
확인된 전입일은 모두 2022.02.25 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 보증금으로 낙찰가를 잠식해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 신고자가 많고, 일부는 배당요구가 접수되어 있어 “인수 0원”과 별개로 점유·명도 확인이 핵심입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금·월세 | 배당요구 | 판단 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 / 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 / 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김서연 | 미상 | 2024.11.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 권혁재 | 미상 | 2022.03.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 임유빈 | 미상 | 2022.03.31 / 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음배당요구 있음승계 없음 |
| 홍혜영 | 미상 | 2024.02.15 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 강지아 | 미상 | 2024.03.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 김성민 | 미상 | 2022.08.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 오세웅 | 미상 | 2022.03.08 / 미상 | 미상 | 2025.03.29 | 대항력 없음배당요구 있음승계 없음 |
| 강정원 | 미상 | 2022.03.22 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 백선영 | 미상 | 2022.03.16 / 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음배당요구 있음승계 없음 |
| 최종찬 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 신대영 | 미상 | 2024.12.23 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 김병섭 | 미상 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 이진열 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 김성호 | 미상 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 이은지 | 미상 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 윤효진 | 미상 | 2024.11.25 / 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음배당요구 있음승계 없음 |
| 홍석현 | 미상 | 2022.04.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 안태형 | 미상 | 2022.04.04 / 미상 | 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음배당요구 있음승계 없음 |
| 최강현 | 미상 | 2022.03.21 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 김재유 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 신예지 | 미상 | 2025.01.24 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 팽혜울 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 2025.03.31 | 대항력 없음배당요구 있음승계 없음 |
| 권순용 | 미상 | 2024.02.16 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 김동준 | 미상 | 2022.04.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 장효선 | 전유부분 전부 | 2022.04.08 / 2022.03.16 | 150,000,000원 | 2025.02.25 | 대항력 없음임차권등기승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,687,720원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 69,852,280원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 71,540,000원 기준으로 집행비용 1,687,720원을 제외한 69,852,280원이 선순위 근저당에 배당됩니다. 채권자 총 청구 4,340,000,000원 대비 미배당은 4,270,147,720원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재하여 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2022.02.17입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 용도. 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이고, 토지는 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 표본이 없으므로 최저가 71,540,000원만 보고 싸다고 단정하면 안 됩니다. 현장 매물가와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 장효선 임차권등기와 다수 전입자를 원본 명세서·현황조사·현장 방문으로 대조하세요. 보증금 미상자는 명도 협의 리스크의 출발점입니다.
- 배당 확인. 현재 배당표는 수지신용협동조합에만 69,852,280원이 배당되고, 후순위는 사실상 미배당입니다. 실제 배당에서 당해세·최우선변제가 개입되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 장효선 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 보이지만, 인도와 말소 진행이 실제 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원룸형 환금성. 도시형생활주택 원룸형은 매수층과 임대수요가 가격을 좌우합니다. 감정가 대비 49% 회차라는 숫자보다 공실·관리비·임대료 수준을 우선 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 권리상으로는 말소기준 이후 권리들이 정리되고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 숫자만 보면 감정가 146,000,000원짜리가 71,540,000원까지 내려온 매력적인 회차처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격보다 점유입니다. 장효선의 임차권등기, 다수 전입자, 보증금 미상 신고, 선순위 근저당의 대규모 미배당이 함께 보입니다. 권리는 인수 0원, 실무는 보수 확인. 원본 서류와 현장 점유가 맞아떨어질 때만 입찰 판단이 가능합니다.