수원지방법원 2025타경55061. 수원 권선동 ‘소노하임’ 12층 1206호, 감정 이용상태상 도시형생활주택(원룸형)으로 쓰이는 집합건물입니다. 현재 최저가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원의 49.0%입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 권리 흐름을 보면 단순 저가 물건으로만 볼 수 없습니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이고, 이후 임차권등기·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 권리의 존속보다 절차의 무게입니다. 임차권등기권자 신예지의 임차보증금은 160,000,000원으로 확인되지만 주민등록일자가 말소기준 이후라 대항력 인수형은 아닙니다. 그 밖에도 전입·점유자가 다수 확인되며, 보증금이 확인되지 않은 사람이 많습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”이라는 결론과 “명도·확인 난도 높음”이라는 결론을 동시에 들고 가야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 12층 1206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.25 근저당
말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인은 확인되지 않습니다. 임차권등기 신예지는 임대차계약일자 2024.12.21, 주민등록일자 2025.01.24, 점유개시일자 2025.01.23, 확정일자 2024.12.23으로 모두 2022.02.25 말소기준 이후입니다. 따라서 임차권등기와 보증금 160,000,000원은 배당 문제로 남을 뿐, 매수인이 그대로 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다.
② 임차인·점유자 확인표
보증기관 대위·승계 명의로 표시된 중복신고는 없으며, 실제 임차인·점유자 기준으로 정리했습니다. 다만 아래 전입은 모두 말소기준권리 이후로 정리되어, 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 김서연 | 확인 필요 | 2024.11.29 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 권혁재 | 확인 필요 | 2022.03.28 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 임유빈 | 확인 필요 | 2022.03.31 | 확인 필요 | 2025.05.12 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 홍혜영 | 확인 필요 | 2024.02.15 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 강지아 | 확인 필요 | 2024.03.04 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 김성민 | 확인 필요 | 2022.08.10 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 오세웅 | 확인 필요 | 2022.03.08 | 확인 필요 | 2025.03.29 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 강정원 | 확인 필요 | 2022.03.22 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 백선영 | 확인 필요 | 2022.03.16 | 확인 필요 | 2025.03.21 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 최종찬 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 신대영 | 확인 필요 | 2024.12.23 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 김병섭 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 이진열 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 김성호 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 이은지 | 확인 필요 | 2022.03.07 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 윤효진 | 확인 필요 | 2024.11.25 | 확인 필요 | 2025.03.21 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 홍석현 | 확인 필요 | 2022.04.25 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 안태형 | 확인 필요 | 2022.04.04 | 확인 필요 | 2025.05.02 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 최강현 | 확인 필요 | 2022.03.21 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 김재유 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 장효선 | 확인 필요 | 2022.04.08 | 확인 필요 | 2025.04.14 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 팽혜울 | 확인 필요 | 2022.03.25 | 확인 필요 | 2025.03.31 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 권순용 | 확인 필요 | 2024.02.16 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 김동준 | 확인 필요 | 2022.04.07 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 신예지 | 건물의 전유부분 전부 | 2025.01.24 | 160,000,000원 | 2025.04.02 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 최저가 시나리오 — 낮아질수록 미배당은 더 커진다
현재 최저가는 82,810,000원입니다. 여기서 매수인 인수액은 0원이지만, 채권자 전체 청구 규모가 커서 배당 후에도 4,259,080,580원의 미배당이 발생합니다. 3회·4회 유찰로 내려가면 낙찰자 취득가 자체는 낮아지지만, 미배당은 더 커집니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 4,259,080,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 4,283,476,406원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 40,576,900원 | 39,446,516원 | 4,300,553,484원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당표입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에서 달라질 수 있으며, 수원시 압류 자체는 말소기준 이후 권리로 정리되더라도 배당 순위와 금액은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 이용상태. 1층 일부는 근린생활시설, 3호부터 26호까지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 규제·토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 속하고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준일 확인. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 임차권등기와 전입자별 전입일을 이 날짜와 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 12층 1206호 실제 점유자와 현황조사상 다수 전입자의 관계를 현장·관리단·원본 서류로 확인해야 합니다.
- 신예지 임차권등기. 보증금 160,000,000원, 배당요구일 2025.04.02, 전입일 2025.01.24입니다. 인수보증금은 아니더라도 명도 협의 대상이 될 수 있습니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 49.0%만으로 싸다고 단정하지 말고, 원룸형 도시형생활주택의 환금성과 점유 정리 비용을 함께 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건은 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 형태입니다. 그래서 결론은 매수인 인수 0원입니다. 하지만 실제 전입·점유자가 27명이고, 보증금이 확인되지 않은 사람이 많으며, 신예지의 임차권등기 160,000,000원도 존재합니다. 최저가가 감정가의 49.0%까지 내려온 이유를 단순 가격 할인으로만 보면 안 됩니다. 권리는 소멸, 절차는 무겁다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 점유 확인과 명도 비용을 반영한 실질취득 판단입니다.