수원지방법원 2025타경55061. 수원시 권선구 권선동 소노하임 12층 1207호, 등기상 집합건물입니다. 감정요항상 이 건물은 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 있는 구조이고, 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정, 주택임차권, 가압류, 압류는 매각으로 정리되는 구조입니다.
겉으로는 최저가가 감정가의 49%까지 내려와 낮아 보입니다. 그러나 가격만 보고 단정하면 안 됩니다. 이 사건은 실제 점유자가 다수 확인되고, 1207호에는 팽혜울 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 핵심은 이 임차권의 전입·점유 기준일이 말소기준보다 뒤라는 점입니다. 그래서 보증금 규모와 별개로 매수인에게 승계되는 대항력 있는 보증금으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 12층1207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) · 지하2층/지상12층 건물 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 말소기준 | 2022.02.25 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 2025.04.08 등기된 팽혜울의 주택임차권은 을구 2번으로, 말소기준보다 뒤입니다. 등기부상 보증금은 180,000,000원(1차)과 160,000,000원(2차)이 함께 기재되어 있으나, 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.03.25로 말소기준일 이후이므로 매수인이 떠안을 대항력 있는 보증금으로 보기는 어렵습니다.
② 임차·점유자 — 인수보다 명도가 문제다
확인되는 임차·점유자는 27명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고는 없으므로 실제 임차·점유자 기준으로 보되, 모두 전입신고가 말소기준권리 이후로 기재되어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금 미상 점유자가 많아 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 2023.03.22 / 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 2024.03.05 / 미상 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김서연 | 미상 | 2024.11.29 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 권혁재 | 미상 | 2022.03.28 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 임유빈 | 미상 | 2022.03.31 / 미상 | 미상 / 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 홍혜영 | 미상 | 2024.02.15 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강지아 | 미상 | 2024.03.04 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김성민 | 미상 | 2022.08.10 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 오세웅 | 미상 | 2022.03.08 / 미상 | 미상 / 미상 | 2025.03.29 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 강정원 | 미상 | 2022.03.22 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 백선영 | 미상 | 2022.03.16 / 미상 | 미상 / 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 최종찬 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신대영 | 미상 | 2024.12.23 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김병섭 | 미상 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이진열 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김성호 | 미상 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이은지 | 미상 | 2022.03.07 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 윤효진 | 미상 | 2024.11.25 / 미상 | 미상 / 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 홍석현 | 미상 | 2022.04.25 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 안태형 | 미상 | 2022.04.04 / 미상 | 미상 / 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 최강현 | 미상 | 2022.03.21 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김재유 | 미상 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 장효선 | 미상 | 2022.04.08 / 미상 | 미상 / 미상 | 2025.04.14 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 신예지 | 미상 | 2025.01.24 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 권순용 | 미상 | 2024.02.16 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김동준 | 미상 | 2022.04.07 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 팽혜울 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.03.25 / 2022.03.03 | 180,000,000원 / 미상 | 2025.04.08 | 대항력 없음 배당요구 임차권 소멸 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 80,919,420원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 총 채권 4,340,000,000원 중 채권자 배당은 80,919,420원이고, 미배당은 4,259,080,580원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가와 인수액을 분리해서 본다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 4,259,080,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 4,283,476,406원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 40,576,900원 | 39,446,516원 | 4,300,553,484원 | 0원 |
이 표에서 중요한 것은 “최저가가 내려가면 인수액이 늘어나는가”입니다. 이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 실질취득가의 기준은 현재 회차에서는 82,810,000원입니다. 다만 시세 비교 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 남측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물이며, 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 용도. 1층 일부는 근린생활시설, 그 외는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트형 단지 물건으로 가정하면 안 됩니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등으로 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 팽혜울 임차권등기는 말소기준 이후 전입·점유로 기재되어 대항력 없음으로 판단되나, 매각물건명세서 원문과 임차권등기 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차·점유자 27명이 확인됩니다. 인수액은 0원이어도 명도는 별도 문제입니다.
- 보증금 미상자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없다고 기재되어도 실제 점유 형태와 호실 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 도시형생활주택 원룸형과 근린생활시설이 혼재한 건물입니다. 실거주 수요와 임대수요, 재매각 수요를 따로 검토해야 합니다.
- 배당 후 잔여 없음. 현재 최저가 기준 소유자 교부금은 0원입니다. 명도 협상 여지가 제한될 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 집합건물은 공용부분 체납 관리비가 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령 관련 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 권리분석상 매수인이 떠안을 인수액이 0원으로 정리되는 쪽입니다. 2022.02.25 근저당이 말소기준이고, 팽혜울 임차권등기와 다수 점유자의 전입은 모두 그 뒤로 기재되어 있습니다. 그래서 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 덮어 실질취득가를 보증금으로 고정하는 위험은 보이지 않습니다.
하지만 쉬운 물건이라고 보기는 어렵습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 배경에는 권리 인수보다 다수 점유, 임차권등기, 원룸형 도시형생활주택의 환금성, 거액 미배당이 겹쳐 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 합격, 명도와 환금성은 보수적으로 확인. 입찰가는 최저가가 아니라 실제 인도 가능성과 재매각 가능성을 반영해 잡아야 합니다.