수원지방법원 2025타경55061. 대상은 수원 권선동 소노하임 12층 1209호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 집합건물입니다. 감정가는 169,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,810,000원입니다. 겉으로는 반값 물건처럼 보이지만, 이 사건은 단순히 “싸다”로 접근할 물건이 아닙니다. 현황조사상 실제 점유자가 다수 확인되고, 보증금 미상 점유자가 많아 명도·점유관계 확인이 가격보다 더 큰 변수입니다.
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 김동준 임차권등기는 보증금 180,000,000원으로 크지만, 전입일이 말소기준 이후로 기재되어 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 다만 보증금·확정일자 미상 점유자가 다수이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 12층1209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,362,663,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 기준점은 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리의 채권최고액은 3,840,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정·가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권 이전·경정·근질권 설정처럼 담보권 내부 변동이 이어져 있고, 최저가 기준으로는 선순위 담보채권도 극히 일부만 배당됩니다.
② 임차인·점유자 현황
실제 임차인·점유자로 표시된 사람은 28명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 볼 항목은 없고, 김동준 임차권등기 보증금 180,000,000원은 다른 보증금과 합산해 별도 인수액으로 보지 않습니다. 표시된 전입일 기준으로는 모두 말소기준권리 이후라 매수인에게 대항하는 구조로 보지 않지만, 미상 정보가 많은 점유자는 현장 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정희 | SONOHEIM 1층 102호 45.0800㎡ | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 2023.03.22 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 최미영 | SONOHEIM103호 45.0800㎡ | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 2024.03.05 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김서연 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2024.11.29 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 권혁재 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.28 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 임유빈 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.31 / 해당 없음 | 2025.05.12 | 대항력 없음 |
| 홍혜영 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2024.02.15 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 강지아 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2024.03.04 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김성민 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.08.10 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 오세웅 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.08 / 해당 없음 | 2025.03.29 | 대항력 없음 |
| 강정원 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.22 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 백선영 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.16 / 해당 없음 | 2025.03.21 | 대항력 없음 |
| 최종찬 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.25 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 신대영 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2024.12.23 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김병섭 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.07 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이진열 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.25 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김성호 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.07 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이은지 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.07 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 윤효진 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2024.11.25 / 해당 없음 | 2025.03.21 | 대항력 없음 |
| 홍석현 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.04.25 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 안태형 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.04.04 / 해당 없음 | 2025.05.02 | 대항력 없음 |
| 최강현 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.21 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김재유 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.25 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 장효선 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.04.08 / 해당 없음 | 2025.04.14 | 대항력 없음 |
| 신예지 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2025.01.24 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 팽혜울 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2022.03.25 / 해당 없음 | 2025.03.31 | 대항력 없음 |
| 권순용 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 2024.02.16 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김동준 | 건물의 전유부분 전부 | 180,000,000원 / 해당 없음 | 2022.04.07 / 해당 없음 | 2025.03.07 | 대항력 없음 |
| 성명 미상 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 미상 / 해당 없음 | 2025.03.26 | 대항력 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,890,580원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 4,340,000,000원 | 4,259,080,580원 |
최저가 82,810,000원 기준 배당가정입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 원본 서류와 배당요구 종결 이후 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2022.02.17입니다.
- 이용상태. 기호 3~26은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 규제·공부. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 속하고, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 대항력 인정 임차인으로 확정된 인수액은 없지만, 보증금 미상 점유자가 다수입니다. 현장 점유와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 김동준 임차권등기. 보증금 180,000,000원으로 금액은 크지만 전입일이 2022.04.07로 말소기준 이후입니다. 그래도 임차권등기 원문 확인은 필수입니다.
- 명도 비용. 다수 점유 구조에서는 법적 인수액 0원과 별개로 시간·협의비·소송비용이 발생할 수 있습니다.
- 미배당 구조. 최저가 기준 채권 미배당이 4,259,080,580원입니다. 후순위 채권자·점유자 대응 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “다수 점유”가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 169,000,000원짜리를 82,810,000원에 살 기회처럼 보입니다. 하지만 경매에서 싸 보이는 가격은 언제나 이유가 있습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수 예정액은 0원으로 정리되지만, 현황조사상 점유자가 많고 보증금 미상 항목이 다수입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 소멸 구조는 확인되나, 명도·점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 가격은 낮아졌지만 난도는 낮지 않습니다.