수원지방법원 2025타경55103. 세류2동 행정복지센터 서측 인근의 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실·승강기, 2층 다가구주택 3가구, 3층 다가구주택 3가구, 4층 다가구주택 2가구입니다. 감정가 1,461,488,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 716,129,120원, 감정가의 49%입니다.
권리분석의 기준점은 2018.05.25 장안신용협동조합 근저당권입니다. 등기부상 그 뒤의 가압류·압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차관계인들의 전입일 역시 모두 이 기준일보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 675-4 · 새터로37번길 7-5 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 지상 4층 다가구주택 |
| 이용상태 | 1층 계단실(승강기) · 2층 다가구주택 3가구 · 3층 다가구주택 3가구 · 4층 다가구주택 2가구 |
| 소유자 | 배승일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,461,488,000원 / 716,129,120원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여용규 / 145,669,500원 |
| 매각기일 | 2026.06.05 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 건물 4층에 부합된 다락은 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.05.25 접수된 장안신용협동조합의 채권최고액 253,200,000원 근저당권입니다. 같은 날 장안신용협동조합의 또 다른 근저당권도 설정됐고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 여러 임차권등기와 2025타경55103 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계인 9명, 대항력 인수는 0원
| 임차관계인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고세은 | 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안재우 | 2019.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주재범 | 2018.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창환 | 2020.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신영주 | 2019.03.28 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜진 | 2022.08.26 | 145,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조화영 | 2020.05.19 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여용규 | 2022.07.22 | 145,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소리 | 2020.05.15 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인 가능한 실제 임차관계인은 9명입니다. 이 가운데 임차권등기로 보증금이 확인되는 신영주·김혜진·조화영·여용규·박소리의 보증금 합계는 590,000,000원입니다. 그러나 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.05.25 이후이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 716,129,120원으로 감정가 1,461,488,000원의 49%입니다. 매수인이 떠안을 권리가 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 716,129,120원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 716,129,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,561,291원 |
| 1. 근저당 · 장안신용협동조합 | 253,200,000원 | 253,200,000원 |
| 2. 근저당 · 장안신용협동조합 | 446,400,000원 | 446,400,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 27,832,173원 | 6,967,829원 |
| 4. 경매신청 · 여용규 | 145,669,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 일반 채권 총액 873,101,673원 중 706,567,829원이 배당되고, 166,533,844원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류2동 행정복지센터 서측 인근. 주변은 단독주택·다가구·다세대와 근린생활시설이 함께 있는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 4층. 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 승강기설비가 있습니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 4층에 부합된 다락은 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 호실별 점유 확인. 실제 임차관계인이 9명이고 다가구주택 8가구 이용상태입니다. 점유자·인도대상·명도 난도를 호실별로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차관계 확인. 고세은·안재우·주재범·김창환은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당요구·점유현황 확인은 필요합니다.
- 여용규 관계 확인. 302호 임차권자와 경매 신청채권자가 동일한 이름으로 나타나므로 임대차·채권관계 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 수원시 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해 배당 구조를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 4층 부합 다락이 함께 평가·매각되는 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 승부처는 권리보다 운영 난도”
이 사건은 겉으로 보면 복잡합니다. 근저당 2건, 압류와 가압류, 여러 임차권등기, 실제 임차관계인 9명이 등장합니다. 하지만 기준권리만 정확히 잡으면 매수인에게 넘어오는 권리는 현재 자료상 0원입니다. 권리 인수 자체는 정리돼 있습니다.
문제는 그 다음입니다. 토지와 다가구주택을 함께 사는 구조이고 여러 호실의 점유관계를 정리해야 하며, 일부 임차관계인의 보증금은 확인되지 않았습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 시장 거래자료가 없기 때문에 ‘반값이라 싸다’는 결론도 금물입니다. 권리 인수는 낮고, 점유·명도 및 가격 검증의 난도는 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
